【2026年最新版】【東大阪市】隣地との越境物がある物件の売却｜覚書でスムーズに取引する技術
【2026年最新版】【東大阪市】隣地との越境物がある物件の売却｜覚書でスムーズに取引する技術
はじめに
「お隣の木の枝が敷地に入っている」
「屋根や雨樋が境界線を越えている」
「ブロック塀の基礎が隣地へ越境している」
東大阪市でも古くから住宅が建ち並ぶ地域では、このような**越境物（えっきょうぶつ）**がある不動産は珍しくありません。
越境があるからといって売却できないわけではありませんが、買主が住宅ローンを利用する場合や、将来的なトラブルを避けるためには適切な対応が重要になります。
特に売却時には、**越境に関する覚書（確認書）**を作成しておくことで、安心して取引を進められるケースが多くあります。
この記事では、東大阪市で越境物のある不動産を売却する際のポイントや、覚書を活用したスムーズな売却方法について詳しく解説します。
越境物とは？
越境物とは、自分または隣地の工作物などが境界線を越えている状態をいいます。
代表的な越境物には以下があります。
- 屋根・軒先
- 雨樋
- エアコン室外機
- カーポート
- ブロック塀や基礎
- 樹木や植木
- フェンス
- 給排水管
- 電線や支柱
東大阪市では昭和40年代から60年代に建築された住宅街で比較的多く見られます。
越境物があっても売却は可能
越境があると、
「売れないのでは？」
と思われる方もいますが、そのようなことはありません。
実際には、
- 越境の内容
- 買主への説明
- 将来の取り決め
が整理されていれば通常どおり売却されるケースも数多くあります。
重要なのは、
「隠さないこと」
です。
告知義務を果たすことが重要
越境は物件状況報告書や告知書に記載する必要があります。
例えば
- どちら側が越境しているのか
- いつから存在するのか
- 隣地所有者との話し合い状況
などを説明します。
これを怠ると契約不適合責任などのトラブルにつながる可能性があります。
覚書とは？
覚書とは、
越境物について当事者同士で確認した内容を書面にしたもの
です。
法的にも重要な資料となります。
一般的には、
- 越境物の内容
- 所有者
- 将来建替え時の取り扱い
- 撤去方法
- お互いの承諾内容
などを記載します。
覚書で定める内容
一般的には以下のような内容を盛り込みます。
越境物の確認
例
- ブロック塀
- 屋根
- 雨樋
- 樹木
などを図面付きで確認します。
現状維持
現在の状態を相互に認めます。
無理に撤去しなくてもよいことを確認する場合もあります。
建替え時の取り扱い
最も重要なのがここです。
例えば
「将来建替えを行う際には越境を解消する」
という内容を記載します。
これがあることで買主も安心できます。
補修時の取り扱い
修繕が必要になった場合のルールも決めます。
- 誰が費用を負担するか
- 工事の際の立入り
- 事前連絡
などを定めます。
覚書があるメリット
売主側
- 売却しやすくなる
- 買主へ安心感を与えられる
- トラブル防止
買主側
- 将来の不安が減る
- 境界問題を把握できる
- 金融機関への説明資料になる場合がある
境界確定測量も合わせて行うと安心
売却前には土地家屋調査士による境界確定測量もおすすめです。
測量によって
- 境界点
- 越境状況
- 面積
が明確になります。
東大阪市でも測量済み物件は買主からの評価が高くなる傾向があります。
越境を無理に解消する必要はある？
ケースによります。
例えば
解消した方がよいケース
- カーポート
- 建物本体
- 大きな基礎越境
- 再建築へ影響する場合
現状維持でも問題ないケース
- 樹木
- 雨樋
- 数センチ程度の軽微な越境
専門家が状況を確認して判断することが大切です。
東大阪市で多い越境事例
東大阪市では以下の相談がよくあります。
- 長屋の屋根越境
- 古いブロック塀
- 樹木の枝
- 雨樋
- ベランダ
- 境界フェンス
- 給排水設備
古い住宅街ほど越境が発生しているケースは少なくありません。
売却前にやるべきこと
チェックリストです。
- 越境箇所を確認する
- 境界標を確認する
- 測量の有無を確認する
- 隣地所有者へ相談する
- 覚書を作成する
- 仲介会社へ説明する
- 買主へ事前説明する
覚書作成は専門家への相談がおすすめ
覚書はインターネットの雛形でも作成できますが、
土地の状況によって記載内容が変わります。
そのため、
- 不動産会社
- 土地家屋調査士
- 司法書士
- 弁護士
など専門家へ相談することで、将来のトラブル防止につながります。
東大阪市で越境物件を売却するポイント
越境物件は「問題がある不動産」ではなく、状況を正しく整理し、適切に情報開示を行うことが重要な不動産です。
東大阪市では古い住宅街や長屋、狭小地などで越境が見つかることも少なくありませんが、覚書の作成や境界確定測量を行い、買主へ丁寧に説明することで、円滑に売却できるケースは数多くあります。
越境があるからと諦めるのではなく、地域事情に詳しい不動産会社や土地家屋調査士と連携し、物件ごとの状況に応じた最適な対応を進めましょう。
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