【2026年最新版】【東大阪市】マイホーム売却で損が出たら？「譲渡損失の損益通算・繰越控除」の活用

はじめに

「マイホームを売却したら思ったより安くしか売れなかった…」
「住宅ローンが残っている状態で売却したら赤字になった」
「売却で損をした場合でも税金は安くなるの？」

東大阪市で不動産売却を検討している方の中には、このような疑問を持つ方も少なくありません。

実は、一定の条件を満たせば、マイホーム売却で発生した譲渡損失（売却損）を給与所得などと相殺できる「損益通算」や、控除しきれなかった損失を翌年以降へ繰り越せる「繰越控除」という制度があります。

今回は、2026年最新版として、譲渡損失の特例について分かりやすく解説します。

譲渡損失とは？

譲渡損失とは、不動産を売却した結果、購入時よりも売却価格が低くなり損失が発生したことをいいます。

例えば、

• 購入価格：4000万円
• 売却価格：2700万円
• 譲渡費用などを考慮

この場合、一定額の譲渡損失が発生します。

通常、損失が出ても税金が戻るわけではありません。

しかし、マイホームには特例制度があります。

利用できる代表的な制度

住宅の売却では主に次の2つがあります。

1. 特定居住用財産の買換えによる譲渡損失の損益通算

住み替えを伴う売却の場合に利用できる制度です。

対象になると、

• 給与所得
• 事業所得
• 年金所得など

と譲渡損失を相殺できます。

さらに控除しきれない分は翌年以降へ繰り越せます。

2. 特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除

住み替えをしない場合でも、住宅ローンが残っているなど一定条件を満たすと利用できる場合があります。

こちらも給与所得などと損益通算できます。

損益通算とは？

損益通算とは、売却で出た損失を他の所得から差し引ける制度です。

例えば、

給与所得：700万円

譲渡損失：500万円

この場合、

課税所得を減らせるため所得税・住民税が軽減されます。

結果として納め過ぎた税金が還付されるケースもあります。

繰越控除とは？

損失が大きく、その年だけでは控除しきれない場合があります。

その場合、

最大3年間

翌年以降へ繰り越せます。

例

譲渡損失：1500万円

1年目控除：400万円

残り1100万円

↓

2年目・3年目へ繰越可能

毎年所得から控除できるため節税効果が大きくなります。

適用条件

代表的な条件は次のとおりです。

• 自分が住んでいた住宅であること
• 一定期間内の売却であること
• 確定申告を行うこと
• 住宅ローンなど一定の要件を満たすこと
• 所得制限を満たすこと

制度ごとに条件が異なるため注意が必要です。

適用できないケース

次のような場合は対象外になることがあります。

• 投資用マンション
• 賃貸住宅
• 別荘
• 親族間売買
• 条件を満たさない住み替え

特例を利用する前に確認が必要です。

東大阪市で多いケース

東大阪市では、

• 築30年以上の戸建て
• 相続した実家
• 住宅ローン残債が多い住宅
• 買い替えによる売却

などで譲渡損失が発生することがあります。

特に近年は住宅価格が購入時より下回るケースもあり、損益通算制度を利用できる方も少なくありません。

必要書類

主な必要書類は次のとおりです。

• 確定申告書
• 売買契約書
• 登記事項証明書
• 住宅ローン残高証明書
• 譲渡所得の内訳書
• 本人確認書類

状況によって追加書類が必要になる場合があります。

確定申告を忘れると利用できない

非常に重要なのが確定申告です。

制度は自動適用ではありません。

期限内に申告しなければ損益通算・繰越控除を受けられない可能性があります。

売却後は税理士や不動産会社へ早めに相談しましょう。

3,000万円特別控除との違い

混同されやすい制度に「3,000万円特別控除」があります。

違いは次のとおりです。

利益が出た場合と損失が出た場合では利用する制度が異なります。

東大阪市で売却前に確認したいポイント

売却前に次の内容を確認しておくことをおすすめします。

• 住宅ローン残高
• 購入時の契約書が残っているか
• 売却価格の見込み
• 買い替え予定の有無
• 特例の利用条件

事前に確認しておくことで、利用できる制度を逃しにくくなります。

よくある質問

Q. 売却で赤字なら必ず税金が戻りますか？

いいえ。

特例の適用条件を満たし、確定申告を行う必要があります。

Q. 相続した実家でも利用できますか？

制度によって異なります。

相続不動産は対象外となる場合もあるため、個別の確認が必要です。

Q. パート収入でも利用できますか？

給与所得があれば利用できる可能性があります。

所得状況によって異なります。

まずは、お気軽に何でもご相談ください！

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