【2026年最新版】【東大阪市】雨漏り・傾きのある築古住宅売却｜契約不適合責任を回避する特約
【2026年最新版】【東大阪市】雨漏り・傾きのある築古住宅売却｜契約不適合責任を回避する特約を徹底解説
東大阪市で雨漏りや傾きのある築古住宅は売却できる？
「雨漏りがあるから売れないのでは？」
「建物が少し傾いているので、売却後にトラブルになりそう…」
このようなお悩みを持つ東大阪市の不動産所有者は少なくありません。
結論から言えば、雨漏りや建物の傾きがある築古住宅でも売却は十分可能です。
しかし、そのまま何も対策をせずに売却すると、引き渡し後に買主から契約不適合責任を追及される可能性があります。
そこで重要になるのが契約不適合責任を適切に整理する売買契約書の特約です。
この記事では、東大阪市で築古住宅を安心して売却するためのポイントを詳しく解説します。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、
契約内容と異なる状態の不動産を引き渡した場合に、売主が負う責任
のことです。
買主は状況によって
- 修補請求
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約解除
などを求めることがあります。
令和2年（2020年）の民法改正により、「瑕疵担保責任」は契約不適合責任へ変更されました。
雨漏り・傾きがある場合に注意するポイント
築40年以上の住宅では
- 雨漏り
- 床の傾き
- シロアリ被害
- 基礎クラック
- 給排水設備の老朽化
などが珍しくありません。
東大阪市でも昭和40年代～50年代に建築された住宅ではよく見られます。
問題なのは、
売主が知っていたにもかかわらず説明しなかったケース
です。
この場合は契約不適合責任を問われる可能性が高くなります。
告知義務は必ず守る
もっとも重要なのは
知っている不具合を正直に伝えること
です。
例えば
- 雨漏りした場所
- 雨漏りした時期
- 修理歴
- 建物の傾きを感じる場所
- リフォーム歴
などはできるだけ詳しく伝えます。
不動産会社が作成する
物件状況報告書（告知書）
へ正確に記載することが重要です。
契約不適合責任を回避する特約とは？
中古住宅では
契約不適合責任を免責または限定する特約
を付けることがあります。
例えば
「売主は契約不適合責任を負わない」
という特約です。
ただし、
故意の隠ぺい
嘘の説明
知っていて黙っていた欠陥
については免責されません。
つまり
正しく説明したうえで免責すること
が大切です。
築古住宅では現況有姿売買が一般的
築古住宅では
現況有姿（げんきょうゆうし）
つまり
「現在の状態のままで売買する」
という契約が多く採用されています。
現況有姿だからといって何でも免責されるわけではありません。
重要なのは
- 告知
- 契約書
- 特約
この3つです。
雨漏りを修理してから売るべき？
ケースによります。
修理した方がよいケース
- 軽微な補修で済む
- 売却価格アップが期待できる
- 買主層を広げたい
修理しない方がよいケース
- 修理費が高額
- 建替え前提の土地
- 古家付き土地として販売
東大阪市では築古住宅は土地として購入されるケースも多くあります。
無理に数百万円かけて修繕する必要がない場合もあります。
建物の傾きはどう判断される？
多少の傾きでも
住宅診断（ホームインスペクション）
を行うことで状態を客観的に把握できます。
例えば
- 傾斜角度
- 基礎の状態
- 修繕の必要性
などが分かります。
診断結果を買主へ提示すると安心感につながります。
東大阪市で築古住宅が売れやすい理由
東大阪市では
- リノベーション目的
- 建替え目的
- 投資物件
として築古住宅を探している方も多くいます。
特に
- 小阪エリア
- 瓢箪山周辺
- 若江岩田周辺
- 長田周辺
などでは古家付き土地の需要があります。
建物に不具合があっても
価格設定が適切なら十分売却可能です。
売却時に準備したい資料
安心して契約するためには
- 登記簿謄本
- 公図
- 測量図
- 建築確認書類
- リフォーム履歴
- 修繕記録
- 雨漏り修理の領収書
- 物件状況報告書
などを準備しておくとスムーズです。
不動産会社選びが重要
雨漏りや傾きのある住宅は、
通常の新しい住宅よりも販売戦略が重要になります。
経験豊富な会社であれば
- 告知方法
- 契約書の作成
- 特約の設定
- 買主への説明
- 適正価格の査定
までサポートしてくれます。
築古住宅の売却実績が豊富な会社へ相談することが成功への近道です。
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