【2026年最新版】東大阪市の不動産売却と税金｜知らないと損する譲渡所得の計算

東大阪市で不動産売却を検討している方の多くが気になるのが「売却後に税金はいくらかかるのか」という点です。

「売れた金額に税金がかかる」と思われがちですが、実際には売却価格そのものではなく**譲渡所得（利益）**に対して税金が課税されます。

また、マイホームには3000万円特別控除などの優遇制度もあり、条件を満たせば税金がかからないケースも少なくありません。

この記事では、東大阪市で不動産売却を考えている方へ向けて、譲渡所得の計算方法や税率、利用できる特例、節税のポイントまで分かりやすく解説します。

不動産売却で発生する税金とは？

不動産を売却した際に関係する主な税金は次のとおりです。

• 譲渡所得税
• 住民税
• 復興特別所得税
• 印紙税（売買契約書）
• 登録免許税（住宅ローン完済時など）

この中で最も金額が大きくなりやすいのが、譲渡所得税です。

譲渡所得とは？

譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことです。

計算式は次のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

売却価格そのものではなく、「利益」に税金がかかる点が重要です。

譲渡所得の計算例

例えば、

• 売却価格：3,500万円
• 購入価格：2400万円
• 売却時の仲介手数料など：150万円

だった場合、

3500万円 −（2400万円＋150万円）

＝950万円

この950万円が譲渡所得となります。

ここから各種特例を適用した金額に税金が課税されます。

取得費とは？

取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用です。

主な内容

• 購入代金
• 仲介手数料
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 測量費
• 建築費

建物については減価償却を行った後の金額となります。

購入時の契約書が残っていると正確な計算ができます。

取得費が分からない場合

古い相続物件などでは取得費が不明なケースもあります。

その場合は、

売却価格の5％

を概算取得費として計算できます。

ただし、本来より取得費が少なくなるため、税額が高くなる可能性があります。

譲渡費用とは？

売却のために直接かかった費用です。

代表例

• 仲介手数料
• 印紙税
• 建物解体費
• 測量費
• 境界確定費用
• 売却広告費

引越し費用やハウスクリーニング代などは原則として譲渡費用には含まれません。

所有期間によって税率が変わる

税率は所有期間で大きく変わります。

長期譲渡所得（5年超）

毎年1月1日時点で所有期間が5年を超える場合

税率

• 所得税：15％
• 住民税：5％
• 復興特別所得税：所得税額の2.1％

実質約20.315％

短期譲渡所得（5年以下）

税率

• 所得税：30％
• 住民税：9％
• 復興特別所得税：所得税額の2.1％

実質約39.63％

約2倍近い税率になります。

東大阪市で利用しやすい代表的な特例

3000万円特別控除

マイホーム売却では最も利用される制度です。

譲渡所得から最大3000万円控除できます。

例えば、

譲渡所得が2500万円なら

課税所得は0円となる可能性があります。

軽減税率の特例

所有期間10年以上のマイホームでは

一定条件を満たすことで税率が軽減されます。

3000万円特別控除との併用ができる場合もあります。

買換え特例

新しい住宅へ住み替える場合に利用できる制度です。

税金を将来へ繰り延べできる可能性があります。

適用条件が細かいため事前確認が必要です。

相続した不動産の取得費加算

相続税を支払った場合、

一定条件で相続税の一部を取得費へ加算できる制度があります。

相続不動産を売却する方には重要な特例です。

東大阪市でよくあるケース

相続した実家

近年は空き家となった実家の売却相談が増えています。

相続税や取得費の確認が必要になるケースが多くあります。

古い住宅

昭和時代の住宅では購入資料が残っていない場合があります。

取得費が不明だと税負担が増えることもあります。

マンション売却

新石切駅・荒本駅・長田駅・布施駅・河内小阪駅周辺ではマンション取引も活発です。

購入時資料が残っていれば譲渡所得を正確に計算できます。

確定申告は必要？

譲渡所得が発生した場合は原則として確定申告が必要です。

また、

3000万円特別控除などで税額が0円になっても、

特例を利用するためには確定申告が必要です。

売却前に準備しておきたい書類

スムーズな税額計算のため、次の書類を用意しておきましょう。

• 売買契約書
• 登記簿謄本
• 固定資産税納税通知書
• 購入時の領収書
• 仲介手数料の明細
• リフォーム費用の領収書
• 相続関係書類（相続物件の場合）
• 
  

税金で損をしないポイント

売却を決める前に税金を試算しておくことが重要です。

特に、

• 所有期間が5年を超えるか
• 3000万円控除が使えるか
• 相続物件の特例対象か
• 取得費の資料が残っているか

これらを確認するだけでも手取り額が大きく変わることがあります。

不動産会社だけでなく、税理士などの専門家とも連携しながら進めることで、不要な税負担や申告漏れのリスクを減らせます。