【2026年最新版】【実家じまい】東大阪市で親が施設に入所した後の空き家売却。知っておくべき「成年後見制度」と手続き

はじめに

「親が介護施設へ入所したので実家が空き家になった」
「誰も住まなくなった家を売却したい」
「親の代わりに子どもが売却できると思っている」

東大阪市でも高齢化が進み、このような「実家じまい」の相談が年々増えています。

しかし、親が施設へ入所したからといって、子どもが自由に実家を売却できるわけではありません。

特に親の判断能力が低下している場合には、「成年後見制度」が必要になるケースがあり、手続きを誤ると売却そのものができなくなることもあります。

この記事では、東大阪市で実家じまいを検討している方へ向けて、成年後見制度の基礎知識と売却手続きについて分かりやすく解説します。

実家が空き家になるタイミングとは？

代表的なのは次のようなケースです。

• 親が介護老人保健施設へ入所
• 特別養護老人ホームへ入居
• サービス付き高齢者向け住宅へ転居
• 有料老人ホームへ入居
• 病院へ長期入院

この時点で実家は誰も住まない空き家になります。

放置すると様々な維持費が発生します。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 火災保険
• 修繕費
• 草木の管理
• 郵便物の確認
• 防犯対策

東大阪市内でも築30年以上の住宅では、空き家期間が長くなるほど資産価値が下がる傾向があります。

親名義の家は子どもが勝手に売れない

非常に多い勘違いがあります。

「実家だから売れる」
「親の子どもだから大丈夫」

実際にはそうではありません。

不動産は名義人本人しか売却できません。

たとえ長男であっても、

• 売買契約
• 媒介契約
• 所有権移転

を勝手に行うことはできません。

つまり、

親名義のままなら親本人の意思確認が必要です。

判断能力がある場合

親に十分な判断能力があれば、

施設へ入所していても売却は可能です。

必要になるのは、

• 売却の意思確認
• 契約への署名
• 本人確認

です。

施設や病院へ担当者が訪問し、契約を行うケースも少なくありません。

判断能力がない場合は成年後見制度を利用

認知症が進行している場合などは事情が変わります。

例えば、

• 売却内容が理解できない
• 契約の意味が判断できない
• 意思表示ができない

このような場合は契約自体が成立しません。

そこで利用される制度が、

成年後見制度です。

成年後見制度とは？

成年後見制度とは、

判断能力が十分ではない方の財産を守るための制度です。

家庭裁判所が選任した成年後見人が、

本人の利益を守りながら財産管理を行います。

後見人になれる人は、

• 親族
• 弁護士
• 司法書士
• 社会福祉士

などです。

近年では専門職が選任されるケースも増えています。

成年後見人がいても自由に売却できない

ここも重要なポイントです。

自宅を売却する場合には、

家庭裁判所の許可が必要になるケースがあります。

本人が居住していた住宅を売却する際は、

家庭裁判所が

「本人の利益になるか」

を慎重に判断します。

つまり、

成年後見人が決まったからといって、すぐ売却できるわけではありません。

成年後見制度を利用する流れ

一般的な流れは次のとおりです。

1. 家庭裁判所へ申立て
2. 医師の診断書を提出
3. 成年後見人の選任
4. 必要に応じて家庭裁判所へ売却許可申立て
5. 売却活動開始
6. 売買契約・引渡し

申立てから後見人選任まで数か月かかることもあるため、早めの準備が大切です。

売却前に確認したいポイント

名義を確認する

まず登記簿で所有者を確認します。

昔のままになっているケースでは、

• 亡くなった祖父名義
• 共有名義
• 相続未登記

ということもあります。

相続予定も考える

親が施設へ入所していても、

将来的に相続が発生する可能性があります。

売却するべきか、

相続後に売却するべきか、

税金も含めて比較することが重要です。

空き家管理を続ける

売却まで時間がかかる場合には、

• 換気
• 通水
• 庭木管理
• 郵便物確認

なども必要になります。

管理会社へ依頼する方法もあります。

東大阪市で実家じまいを成功させるポイント

東大阪市はエリアによって需要が大きく異なります。

例えば、

• 布施周辺
• 河内小阪周辺
• 河内花園周辺
• 鴻池新田周辺
• 長田周辺

などは交通利便性が高く、中古住宅需要も安定しています。

一方で、

築年数が古い住宅では、

• 古家付き土地
• リフォーム向け物件
• 買取

など複数の売却方法を比較することが重要になります。

地域事情に詳しい不動産会社へ相談することで、より適切な売却方法を選びやすくなります。

売却を急ぐ前に専門家へ相談を

成年後見制度が関係する不動産売却は、

通常の売買より手続きが複雑になります。

相談先としては、

• 不動産会社
• 司法書士
• 弁護士
• 地域包括支援センター
• ケアマネジャー

などが挙げられます。

状況に応じて専門家と連携しながら進めることで、手続きをスムーズに進めやすくなります。

よくある質問（FAQ）

Q. 親が施設に入ったらすぐ売却できますか？

親本人に十分な判断能力があり、売却の意思を示せる場合は売却できます。判断能力が低下している場合は、成年後見制度の利用が必要になることがあります。

Q. 子どもだけで契約できますか？

できません。不動産の所有者本人が契約するのが原則です。本人が契約できない場合は、成年後見制度など適切な法的手続きが必要です。

Q. 成年後見制度の利用には時間がかかりますか？

家庭裁判所への申立てから後見人選任まで、数か月程度かかることがあります。事案によって期間は異なるため、早めに準備を始めることが重要です。

Q. 空き家のまま放置するとどうなりますか？

建物の老朽化が進み、維持管理費や固定資産税などの負担が続くほか、管理状態によっては近隣への影響が生じる可能性があります。資産価値の低下を防ぐためにも、早めに今後の方針を検討することをおすすめします。