筆者山田崇

不動産キャリア10年

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【2026年最新版】東大阪市の不動産買取｜住宅ローンが残るマンションを売却する方

はじめに｜住宅ローンが残っていてもマンションは売却できる？

「住宅ローンがまだ残っているけれど、マンションを売却したい」「転勤や住み替えで引っ越したいが、ローンの残債をどうすればよいかわからない」「毎月の返済が負担になってきたので、早めに自宅を手放したい」

このようなお悩みを抱えている方は、東大阪市にもいらっしゃるのではないでしょうか。

マンションを売却する際、住宅ローンが残っているからといって、必ずしも売却できないわけではありません。売却代金などを利用して住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消できれば、通常の売却手続きを進められます。

ただし、マンションの売却価格よりも住宅ローンの残債が多い場合は、自己資金を用意するなどの対策が必要になることがあります。

そこで本記事では、2026年最新版として、東大阪市で住宅ローンが残るマンションを売却する方法、不動産買取のメリット、売却前に確認すべきポイントについて詳しく説明します。

1. 住宅ローンが残るマンションを売却するための基本知識

住宅ローンを利用して購入したマンションには、一般的に金融機関の抵当権が設定されています。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合などに、金融機関が不動産から債権を回収するための担保権です。

通常、住宅ローンが残っているマンションを売却するには、売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

まずは、住宅ローンの残債とマンションの売却見込み額を比較しましょう。

アンダーローンとは？

アンダーローンとは、マンションの売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態です。

例えば、次のようなケースです。

・マンションの売却価格：2000万円
・住宅ローンの残債：1500万円
・売却価格と残債の差額：500万円

この場合、売却代金から住宅ローンを完済できる可能性があります。

ただし、実際には仲介手数料、登記費用、繰上返済手数料、必要に応じた税金などの費用も考慮しなければなりません。

差額の500万円が、そのまま手元に残るわけではない点に注意しましょう。

オーバーローンとは？

オーバーローンとは、住宅ローンの残債がマンションの売却価格を上回っている状態です。

例えば、次のようなケースです。

・マンションの売却価格：1500万円
・住宅ローンの残債：1800万円
・不足額：300万円

この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。

不足する300万円に加え、売却に必要な諸費用も考慮する必要があります。

自己資金で不足分を補う方法のほか、金融機関に相談して住み替えローンなどを検討できる場合もあります。

ただし、住み替えローンには審査があり、必ず利用できるわけではありません。

2. 東大阪市で住宅ローンが残るマンションを売却する3つの方法

住宅ローンが残っているマンションの売却方法には、主に3つの選択肢があります。

方法1：不動産仲介で売却する

不動産仲介は、不動産会社に購入希望者を探してもらい、一般の個人や法人などにマンションを売却する方法です。

市場の需要に合った価格で売り出すことで、条件によっては不動産買取より高い価格で売却できる可能性があります。

一方で、購入希望者が見つかるまで時間がかかる場合があり、内覧対応や販売活動への協力も必要です。

また、売買契約後に住宅ローンの完済ができるよう、引き渡し日や資金計画を慎重に調整しなければなりません。

方法2：不動産会社に直接買い取ってもらう

不動産買取は、不動産会社が売主からマンションを直接購入する方法です。

購入希望者を一般市場で探す必要がないため、条件が整えば売却までの期間を短縮できます。

不動産会社によっては、室内の状態や築年数などを踏まえた査定を行い、リフォームをせずに現状のまま買い取れる場合もあります。

東大阪市で、転勤や住み替え、返済負担の軽減などを理由に早期売却を検討している方にとって、選択肢の一つとなります。

ただし、買取価格は再販売にかかる費用やリスクなどを考慮して決まるため、仲介で売却する場合の想定価格より低くなる傾向があります。

方法3：任意売却を検討する

住宅ローンの返済が難しく、売却代金や自己資金でもローンを完済できない場合には、任意売却を検討することがあります。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関などの債権者から同意を得て、不動産を売却する方法です。

一般的には、通常の売却でローンを完済できない場合に検討されます。

任意売却には債権者の同意などが必要であり、売却後も残債の返済義務がなくなるとは限りません。

返済の遅延が続くと選択肢が限られることもあるため、返済に不安を感じた段階で、金融機関や任意売却に詳しい不動産会社へ早めに相談することが大切です。

3. 東大阪市で不動産買取を利用するメリット

住宅ローンが残っているマンションを売却する際、不動産買取には次のようなメリットがあります。

1. 売却までのスケジュールを立てやすい

不動産仲介では、購入希望者が見つかる時期を正確に予測することは困難です。

一方、不動産買取では、査定や条件交渉、契約手続きが順調に進めば、売買契約から決済・引き渡しまでの予定を立てやすくなります。

転勤や住み替えなどで売却期限が決まっている方にとって、大きなメリットです。

ただし、実際の売却期間は物件の状況、書類の準備、金融機関の手続きなどによって異なります。

2. 周囲に知られず売却しやすい

不動産仲介では、購入希望者を探すためにインターネットへの広告掲載や内覧対応などを行うことがあります。

不動産買取では、一般向けの販売広告を行わずに売却できるケースが多く、近隣住民に売却を知られるリスクを抑えやすくなります。

住宅ローンの返済状況や家庭の事情を周囲に知られたくない方にも、検討しやすい方法です。

ただし、売却を完全に秘密にできるとは限りません。マンションの管理会社への連絡や登記手続きなど、必要な対応が発生する場合があります。

3. 内覧対応の負担を軽減できる

仲介による売却では、購入希望者の内覧に対応する必要があります。

不動産買取では、買主となる不動産会社による物件確認が中心となるため、複数の購入希望者に何度も室内を見せる負担を軽減できる可能性があります。

仕事や育児で忙しい方、遠方への引っ越しを予定している方にとっても便利です。

4. リフォーム費用をかけずに売却できる場合がある

築年数が古いマンションや、設備の老朽化が進んでいるマンションでは、売却前のリフォーム費用が気になることもあるでしょう。

不動産買取では、購入後のリフォームや再販売を想定して査定する会社もあるため、現状のまま売却できる場合があります。

ただし、設備の故障や室内の損傷などについては、事前に正確に伝えることが重要です。契約条件によっては、売主に一定の責任が生じることもあるため、契約書の内容を確認しましょう。

4. 住宅ローンが残るマンションを売却する手順

東大阪市でマンションの売却を検討する場合、次の手順で進めると資金計画を整理しやすくなります。

STEP1：住宅ローンの残債を確認する

まずは、金融機関から発行される返済予定表や残高証明書、インターネットバンキングなどで住宅ローンの残債を確認します。

売却時点の正確な完済額は、金融機関に問い合わせて確認しましょう。

繰上返済手数料などが発生する場合もあるため、単純なローン残高だけで判断しないことが大切です。

STEP2：マンションの査定を受ける

次に、マンションがいくらで売却できるかを調べます。

査定では、次のような項目が確認されます。

・マンションの所在地や最寄り駅からの距離
・築年数や専有面積、間取り
・階数や方角、眺望
・室内や設備の状態
・管理状況や修繕積立金の状況
・周辺の取引事例や市場動向

東大阪市では、近鉄奈良線、近鉄大阪線、近鉄けいはんな線、JR学研都市線、おおさか東線などの沿線や、最寄り駅までの距離によっても需要が異なります。

地域の取引事情を把握している不動産会社に相談し、査定額の根拠を確認しましょう。

STEP3：売却後の手取り額を計算する

売却価格だけでなく、売却に必要な費用や住宅ローンの完済額を差し引いた金額を確認します。

基本的な計算式は次のとおりです。

売却後の手取り見込み額＝売却価格 − 住宅ローン完済額 − 売却諸費用

例えば、売却価格が2000万円、住宅ローン完済額が1700万円、売却諸費用が80万円の場合、手取り見込み額は220万円です。

一方、売却価格が1500万円、住宅ローン完済額が1800万円、売却諸費用が80万円の場合、不足額は380万円となります。

このように、査定額と住宅ローンの残債を比較することで、売却後の資金計画を具体的に検討できます。

STEP4：金融機関と売却方法を相談する

住宅ローンを完済できる見込みがある場合は、売却代金で返済するための手続きを金融機関に確認します。

売却価格だけでは完済できない場合は、自己資金で補えるかどうかを検討し、難しい場合は金融機関へ早めに相談しましょう。

任意売却を検討する場合は、債権者の同意を得るための手続きも必要になります。

STEP5：売買契約・決済・抵当権抹消を進める

売却条件がまとまったら、売買契約を締結します。

決済時には、売却代金の受け取りと住宅ローンの完済、抵当権抹消に必要な手続きを進めます。通常は司法書士や金融機関、不動産会社などと連携して手続きを行います。

売却代金だけでローンを完済できない場合は、不足分の資金や金融機関との合意などが必要となるため、契約前に実現可能な資金計画を確認してください。

5. 住宅ローンが残っている場合に注意したいポイント

マンションの売却をスムーズに進めるためには、次の点に注意しましょう。

査定額だけで売却先を決めない

査定額が高くても、必ずその金額で売却できるとは限りません。

不動産会社による買取を利用する場合は、実際の買取価格、契約条件、決済時期、追加費用の有無などを比較することが重要です。

査定額の根拠を説明してもらい、納得できる条件かどうかを確認しましょう。

住宅ローン以外の費用も確認する

マンションには、管理費や修繕積立金、固定資産税などの費用がかかります。

売却の時期によっては、これらの精算が必要になる場合があります。また、仲介による売却では仲介手数料が発生することがあり、売却によって利益が生じた場合には譲渡所得税などが関係することもあります。

売却前に諸費用を洗い出し、手元に残る金額を確認しておきましょう。

住宅ローンの滞納が始まる前に相談する

返済が苦しくなっている場合、売却の相談を先延ばしにすると、利用できる選択肢が限られる可能性があります。

滞納が続くと、金融機関による手続きが進み、競売に至るおそれもあります。

返済が難しいと感じた時点で、金融機関や不動産会社などに相談し、通常売却や買取、任意売却などの選択肢を確認することが大切です。

6. 東大阪市で不動産買取を依頼する会社の選び方

住宅ローンが残るマンションの売却では、価格だけでなく、資金計画や金融機関との手続きに関する説明も重要です。

不動産会社を選ぶ際は、次のポイントを確認しましょう。

・東大阪市や周辺地域での売却実績がある
・住宅ローンの残債を踏まえた資金計画を説明できる
・買取価格と諸費用を明確に提示してくれる
・決済日や引き渡し条件について具体的に説明できる
・契約不適合責任などの契約条件を丁寧に説明してくれる
・任意売却が必要な場合に、対応可能な専門家や関係機関との連携体制がある

特に、オーバーローンの可能性がある場合は、売却価格だけで判断せず、住宅ローンの完済に必要な資金や不足分への対応まで相談できる会社を選びましょう。