【2026年最新版】【東大阪市】親が施設に入所した実家を売却｜代理売却の手順と成年後見制度

はじめに｜親が施設へ入所した後の実家、どうするべき？

親が高齢者施設へ入所すると、「誰も住まなくなった実家をどう管理するか」という問題が発生します。

東大阪市でも、親の入院や介護施設への入所をきっかけに、空き家となった住宅の売却相談が増えています。

しかし、親名義の不動産は子どもが自由に売却できるわけではありません。

「親の代わりに売却したい」
「遠方の施設に入ったため家の管理が難しい」
「認知症の親の不動産を処分したい」

このような場合には、代理売却の手続きや成年後見制度について正しく理解することが大切です。

この記事では、東大阪市で親が施設へ入所した実家を売却する際の流れや注意点、成年後見制度の利用方法について詳しく解説します。

1. 親名義の実家は子どもが勝手に売却できない

まず理解しておきたいのは、不動産の所有者は登記名義人であるということです。

たとえ子どもであっても、

• 親名義の土地
• 親名義の一戸建て
• 親名義のマンション

を本人の許可なく売却することはできません。

売買契約には所有者本人の意思確認が必要になります。

そのため、親が元気で判断能力がある場合と、認知症などで判断が難しい場合では、売却方法が大きく変わります。

2. 親が判断できる場合の代理売却の流れ

親が施設に入所していても、売却について理解・判断できる状態であれば、代理人を立てて売却を進めることができます。

代理売却の一般的な流れ

① 親から子どもへ委任状を作成

親本人が、

「不動産売却の手続きを子どもへ任せる」

という意思表示を行い、委任状を作成します。

委任状には以下の内容を記載します。

• 売却する不動産情報
• 代理人の住所・氏名
• 委任する内容
• 委任日
• 本人の署名・押印

重要な契約になるため、司法書士へ相談しながら作成すると安心です。

② 不動産会社へ査定依頼

東大阪市内の不動産会社へ査定を依頼します。

査定では、

• 駅からの距離
• 建物の築年数
• 土地面積
• 周辺の売却事例
• 空き家状態
• リフォーム履歴

などを確認します。

親が施設に入所している場合は、室内確認や鍵の管理方法についても事前相談しておきましょう。

③ 売却活動を開始

媒介契約を結んだ後、不動産会社が販売活動を行います。

代理人である子どもが窓口となり、

• 購入希望者への対応
• 条件交渉
• 契約日程調整

などを進めます。

④ 売買契約・決済

売買契約では、代理人が親に代わって署名・押印するケースがあります。

ただし、所有権移転登記では司法書士による本人確認が行われます。

親が施設にいる場合は、

• 施設への訪問確認
• 本人確認書類の確認
• 意思確認

などが必要になる場合があります。

3. 親が認知症の場合は成年後見制度を検討

問題になるのが、親が認知症などで売却判断ができないケースです。

この場合、子どもが代理人になることはできません。

本人の財産を守るため、家庭裁判所が選任する「成年後見人」などが必要になります。

4. 成年後見制度とは？

成年後見制度とは、判断能力が低下した人の財産管理や契約手続きを支援する制度です。

成年後見人は本人に代わって、

• 不動産管理
• 預貯金管理
• 介護サービス契約
• 必要な財産処分

などを行います。

ただし、不動産売却は本人の大切な財産処分になるため、慎重な判断が求められます。

5. 成年後見制度を利用した実家売却の流れ

① 家庭裁判所へ成年後見開始の申立て

親の住所地を管轄する家庭裁判所へ申立てを行います。

必要書類には、

• 申立書
• 医師の診断書
• 戸籍関係書類
• 財産資料

などがあります。

② 成年後見人が選任される

家庭裁判所が本人の状況を確認し、成年後見人を選任します。

成年後見人は、

• 子ども
• 親族
• 弁護士
• 司法書士

などが選ばれる可能性があります。

必ず希望した人が選任されるとは限りません。

③ 不動産売却の必要性を確認

成年後見人になったからといって、自由に実家を売却できるわけではありません。

居住用不動産の場合は、家庭裁判所の許可が必要です。

例えば、

• 施設費用に充てる
• 維持管理費を削減する
• 空き家化を防ぐ

など、本人にとって必要な売却理由が求められます。

④ 売却・代金管理

売却後の代金は親本人の財産として管理されます。

子どもが自由に使用することはできません。

施設費用や生活費など、本人のために使われます。

6. 東大阪市で施設入所後の実家を売却する際の注意点

注意点① 空き家の管理を放置しない

人が住まなくなった住宅は劣化が早く進みます。

特に、

• 雨漏り
• 配管トラブル
• 雑草の繁殖
• 不法侵入
• 防犯問題

などが発生しやすくなります。

売却予定なら早めに査定を受け、方向性を決めることが重要です。

注意点② 家財整理のタイミングを考える

施設入所後の実家には、

• 家具
• 家電
• 思い出の品
• 書類

などが残っていることが多くあります。

売却前に、

• 必要品の保管
• 不用品処分
• 買取サービス利用

などを検討しましょう。

注意点③ 相続前と相続後では手続きが違う

親が所有者のまま売却する場合と、相続後に売却する場合では必要な手続きが異なります。

親が元気なうちに売却できれば、手続きが比較的スムーズです。

一方、相続後に売却する場合は、

• 相続登記
• 相続人全員の確認
• 遺産分割協議

などが必要になります。

7. 東大阪市で親の実家売却を成功させるポイント

早めに専門家へ相談する

施設入所後の売却では、不動産会社だけでなく、

• 司法書士
• 税理士
• 成年後見に詳しい専門家

との連携が重要です。

売却目的を明確にする

例えば、

「施設費用を確保したい」
「空き家管理の負担を減らしたい」
「相続対策をしたい」

など目的によって最適な方法は変わります。

東大阪市の地域事情に詳しい会社を選ぶ

東大阪市には、

• 布施駅周辺の住宅地
• 河内小阪・八戸ノ里エリア
• 若江岩田周辺
• 鴻池新田エリア
• 東大阪市東部の戸建住宅地

など、地域ごとに需要や売却戦略が異なります。

地元の市場を理解している不動産会社へ相談することで、適切な価格設定や販売方法を選びやすくなります。

まずは、お気軽に何でもご相談ください！

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