東大阪市不動産を売却すると消費税は課される？計算する際の注意点について
不動産会社などがおこなう建物の売買
先ほどもお伝えしましたが、消費税は、所得税や住民税などのように消費者が納税するのではなく、消費者が負担し「事業者」が納税しています。
そもそも「事業」とは、利益や生産を目的として、継続的におこなうことです。
また「事業者」とは、「個人事業主」と「法人」を指します。
つまり、消費税は、不動産会社などの課税事業者が建物の売買をおこなった場合に課される税金であり、個人がおこなう売買に対しては課税対象にはなりません。
課税事業者のサービスを利用した場合
個人で不動産を売却した際に、課税事業者がおこなうサービスを利用した場合には、消費税が課されます。
◎不動産会社の仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼して売却した場合は、不動産会社に対する成功報酬として、仲介手数料を支払います。
仲介は不動産会社がおこなうサービスであるため、仲介手数料の金額に応じた消費税が課されます。
仲介手数料は、売買価格に応じて上限額が決められており、ほとんどの不動産会社が上限額を提示しています。
つまり、売買価格が大きければ、それだけ消費税額も大きくなるのです。
◎土地の売却
消費税は、商品の販売やサービスの提供といった「消費されるもの」に対して課される税金です。
土地は「消費されるものではない」という考えから、土地の売却は非課税対象です。
たとえば、課税事業者が建物付きの土地を売却した場合、建物は課税対象ですが、土地の代金については消費税が課されません。
◎免税事業者の場合
冒頭でもお伝えしましたが、消費税が課されるのは、個人事業主や法人といった「事業者」がおこなう売買に対してです。
しかし、事業者であっても、前々年度の課税売上高が1000万円に満たない場合は、免税事業者となります。
つまり、免税事業者であれば、不動産の売却をおこなっても納税の義務はないのです。
◎課税売上のみの場合
消費税には、次の2種類があります。
1.預かり消費税
預かり消費税とは、商品の販売やサービスの提供をおこなった際に消費者から受け取るものです。
2.支払い消費税
支払い消費税とは、商品の仕入れや経費の支払いなどに対してかかるもので、消費者として負担する税金です。
課税売上のみの場合の注意点として、納税額は上記の2つの差額であることを頭に入れておきましょう。
たとえば、不動産取引において、建物を売却して得た利益が550万円（税込）で、売却するための経費が220万円（税込）だったとします。
この場合の預かり消費税は50万円、支払い消費税は20万円です。
納税額は預かり消費税から支払い消費税を差し引いた金額になります。
このケースでは50万円－20万円＝30万円が、実際に税務署に納税する金額です。
ただし、建物のみを売却するということは稀なケースです。
したがって、「課税売上のみの場合」で消費税を算出することはほとんどないでしょう。
3.非課税対象を含む場合
前章でもお伝えしましたが、建物は課税対象で、土地は非課税対象です。
したがって、建物付きの土地を売却する場合は、先ほどお伝えしたような単純な計算では消費税額を算出できません。
この場合は、「課税売上割合」によって算出します。
課税売上割合とは、全売上における課税売上の割合のことで、「課税売上÷売上総額」で求められます。
たとえば、建物を売却して得た利益が税込550万円（課税売上）で、土地を売却して得た300万円（非課税売上）さらに、両方を売却するためにかかった経費を税込220万円と仮定します。
この場合の計算方法は、
550万円÷850万円＝約0.6
となり、課税売上割合は60％であると算出することができます。
つまり、両方を売却するための経費にかかった消費税20万円の60％である12万円が、預かり消費税から差し引ける金額です。
このように、非課税対象である土地を含む場合は、単純に預かり消費税から支払い消費税を差し引くのではなく、課税売上割合によって算出した税額になることを注意点として覚えておきましょう。
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