八尾市・東大阪市不動産売却で注意したい契約不適合責任について

カテゴリ：不動産コラム（売却・買取・購入） 2024-08-31

契約不適合責任は何か

契約不適合責任とは、契約内容に適合しない不動産を売却した際に、売主が負う責任です。
不動産売却では、一般的に売買契約書に物件の状態や契約の条件などを記載します。
引き渡された売買の目的物が記載内容と異なる場合、売主は買主に対して責任を負わなくてはなりません。

契約不適合責任のトラブル例は

中古物件の売買でよく見られる、雨漏りを例に考えてみましょう。
売却する不動産に雨漏りがあることを、買主が了解しており、かつ売買契約書に雨漏りが生じていることが記載されていれば、契約不適合責任は問われないケースが多いです。
ただし、想定していなかったところからの雨漏りに関しては責任を問われるケースもあります。
その反面、売買契約書に雨漏りする旨が記載されておらず、引き渡し後に雨漏りが発生した場合は注意が必要です。
雨漏りによる傷や破損の修繕費用を請求されたり、損害賠償責任を問われたりする可能性があります。
契約不適合責任とは、売主側の債務不履行によって生じる責任ということです。

買主の権利

まずは、追完請求です。
追完請求とは、完全なものの引き渡しを求める権利です。
目的物の品質や種類、数量などが異なる場合、追加や交換によって債務を履行したと見なされます。
しかし、土地や建物といった不動産は、世界に同じものがない特定物です。
そのため、数量を追加したり交換したりといった概念はありません。
不動産売却における追完請求では「不具合の生じているところを直してください」という、修繕請求が一般的です。
たとえば、引き渡し後に雨漏りが生じて契約不適合責任が問われた場合、雨漏りを直すことが追完請求となります。
ただし、契約書に雨漏りする旨の記載がなくても、住むことを目的とした売買契約で雨漏りが生じた場合は注意が必要です。
居住を前提とした契約がおこなわれているにも関わらず、契約内容とは異なる（住むという目的を満たさない）不動産を売却したことになります。
このような場合、売主の債務不履行と見なされ、契約不適合責任を負う可能性が高いです。

買主の権利

代金減額請求も挙げられます。
代金減額請求とは、追完請求をしたにも関わらず売主が対応しない場合、売買代金を減額できる権利です。
売却した土地の面積が足りず、そもそも追完請求に対応できない場合などに用いられます。

買主の権利

契約不適合責任における催告解除とは、売主に対して契約をやめる旨を伝えることです。
追完請求や代金減額請求をしたにも関わらず、応じない場合に求められます。
不動産の場合、代金が減額されても住むという目的を果たせなかったり、住める状態にするにはたくさんの費用がかかったりするケースも珍しくありません。
雨漏りの範囲が広かったり、重要な設備が壊れたりといった致命的な欠陥がある場合は、催告解除を求められる可能性が高いです。

買主の権利

無催告解除も挙げられます。
無催告解除とは、催告なしに契約を解除できる権利です。
契約の目的が達成できない、つまり売主側の履行が期待できない、履行が不可能な場合にできる契約解除となります。
無催告解除とは、債務の全部の履行が不能な場合や、債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合などに請求できる権利です。

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