利益にかかる税金の種類
◎利益にかかる税金の1つ目は、譲渡所得税です。
譲渡所得税は、不動産売却した金額から取得費や譲渡費用などの必要経費を差し引いた利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税といった正式な名称はなく、住民税や復興特別所得税と合わせた総称として使われることが多いです。
次の章で、譲渡所得税の計算方法について詳しく解説します。
◎利益にかかる税金の2つ目は、住民税・復興特別所得税です。
不動産売却して得た利益に対して、住民税・復興特別所得税が課されます。
住民税は不動産を所有していた期間によって税率が変動し、所有期間5年以下であれば9%、5年超であれば5%と定められています。
復興特別所得税は、2013年～2037年の25年間は、通常の所得とは別にかかる税金です。
復興特別所得税は、基準所得税額に2.1%を乗じて計算します。
◎利益以外にかかる税金の種類
利益以外にかかる税金の1つ目は、印紙税です。
印紙税は、不動産売却時に、売買契約書に印紙を貼付して納税する税金です。
既定の印紙を売買契約書に貼付し、それを消印することによって納税します。
印紙税の税額は、課税文書に記載された契約金額に応じて定まります。
◎利益以外にかかる税金の2つ目は、登録免許税です。
登録免許税とは、登記簿に登記をするときに納める税金です。
売却する物件に抵当権が設定されている場合は、不動産売却時に抵当権を抹消することに対して、登録免許税が課されます。
譲渡所得税を計算して算出するには、まずは正確な譲渡所得金額を求める必要があります。
そして、売却した土地建物の所有期間の区分（5年以下か5年超か）に応じた税額計算の方法によって、実際に納める税額を計算します。
譲渡所得金額は、不動産売却によって得た収入金額から、その不動産を取得したときの価格や取得にかかった費用、売却にかかった費用を差し引いて計算します。
さらに、特別控除の適用がある場合には、特別控除額を控除して求めたものが譲渡所得税を算出するときに必要な課税譲渡所得金額といわれるものです。
上記をまとめた課税譲渡所得金額の計算式は、以下のとおりです。
課税譲渡所得金額＝譲渡価格-取得費-譲渡費用-特別控除
こちらの計算式によって課税譲渡所得金額を求めたら、次に売却した土地建物の所有期間の区分に応じた税額計算方法によって譲渡所得税を計算していきます。
まずは、売却した土地建物の所有期間を区分する必要があります。
土地建物を売却した年の1月1日において所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として区分されるので覚えておきましょう。
所有期間5年超の長期譲渡所得にかかる税金は、所得税15.315%・住民税5%合計20.315%の税率を乗じて計算します。
長期譲渡所得の場合の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×20.315%
また、所有期間5年以下の短期譲渡所得にかかる税金は、所得税30.63%・住民税9%合計39.63%の税率を乗じて計算します。
◎短期譲渡所得の場合の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×39.63%
なお、所得税率には復興特別所得税（所得税に対して2.1％課税）も含まれます。
不動産売却時の所有期間によって税率が大きく変わるので、売却するタイミングをよく見定めるようにしましょう。
◎10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
不動産売却した年の1月1日において所有期間が10年を超えている場合に、自分が住んでいる住宅を売って一定の要件を満たすときは、長期譲渡所得の税額よりも低い税率で計算できます。
6000万円以下の部分に対しては、所得税10%・復興特別所得税0.21%・住民税4%合計14.21%が課税されます。
6000万円の部分に対しては、所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%合計20.315%の課税となります。
なお、後ほど解説する居住用財産の3000万円特別控除とセットで利用できるので大幅な節税対策として使える制度です。
◎特定の居住用財産の買換え特例
令和5年12月31日までに自宅を売却して買い換えたときに、その売却益を将来に繰り延べることができる特例です。
たとえば、1000万円で購入した自宅を3000万円で売却し、5000万円の自宅を買い替えた場合、通常は2000万円の売却益が課税対象となります。
しかし、特定の居住用財産の買換え特例を使えば、5000万円で購入した自宅を売却するときまで売却益に対する課税を繰り延べることが可能です。
譲渡所得が3000万円を超える場合でも、この買換え特例を適用することにより課税される所得を減らすことができます。
ただし、特定の居住用財産の買換え特例は居住用財産の3000万円特別控除との併用はできないので、どちらかを選択しなければなりません。
所有期間が10年超でない場合は、3000万円特別控除のみ適用可能です。
◎居住用財産の3000万円特別控除
自宅を売却した場合は、その売却益から最高3000万円を差し引いて計算することができます。
居住用財産の3000万円特別控除は、所有期間の長短にかかわらず適用可能です。
また、売却した自宅が共有名義だった場合、名義人1人につき最大3000万円の控除を受けられるので、夫婦共有名義だった場合は、合計して最大6000万円まで控除を受けられます。
特別控除を受けて税金がゼロとなった場合には、特別控除を使った翌年の2月16日～3月15日に、確定申告をおこなう必要があります。
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