購入申込書は買付証明書とも呼ばれていますが、購入の意思表示を明確にする書類なので、呼び方はどちらでも構いません。
購入申込書の目的は、買主の購入希望条件の整理と購入の意思決定です。
購入申込は、あくまでも申込なので売買契約とは異なります。
買主が物件を購入したい旨を売主に伝えるものなので、購入申込書を記入したからといって契約が成立するものではないことを覚えておきましょう。
購入希望金額や引渡し時期などの買主が希望する条件と売主の条件に相違があれば、お互いに交渉するケースも十分にあり得ます。
交渉をおこなった結果、買主と売主の条件が合致しなかった場合は、申込をキャンセルすることも可能です。
買主からのキャンセルもできますし、売主が不動産売却を拒否することもできます。
購入申込書をもとに条件交渉をおこなうので、買主の希望条件と売主の売渡条件に食い違いが生じないよう、書面によって当事者同士に再確認することが重要です。
購入希望金額
不動産売却の希望価格を決めて売り出しますが、その価格通りに購入されるとは限りません。
不動産は金額が大きいので、売買価格から買主による値下げ交渉はよくあります。
そのため、購入申込書には買主の希望金額を記入しても良く、そこから売主に交渉を始めることになります。
売買価格の交渉を検討する際には、現在のローン残債や不動産売却でかかる仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用などを考慮して、手元にいくら残れば良いかを確認して判断することをおすすめします。
◎手付金
手付金は、売買契約締結時に買主から売主に渡す一部金であり、売買代金に充当されます。
手付金には法的拘束力があり、手付金を支払った際には、契約が締結されているので、その後のキャンセルは「解約」となります。
たとえば、買主の事情で手付金を支払った後に解約した場合、解約金と扱われるため手付金は返ってきません。
売主の事情で解約した場合は、手付金の2倍の額を買主に対して支払うことになるため、手付金支払い後の解約には注意が必要です。
◎引渡し日
物件の引渡し日は、売買契約から1～3ヶ月後とするケースが一般的です。
引き渡しされる間に、売主は住宅ローンの完済申請を済ましたり、引っ越したりします。
仮に、引渡し日が半年以上の日付が記入されていた場合はイレギュラーですので、買主に理由を確認するようにしましょう。
◎住宅ローンの利用有無と融資利用額
買主が物件を購入するにあたって、金融機関からの融資利用の有無を記述します。
多くの場合は住宅ローンを利用するかと思いますが、住宅ローンを利用する場合は、融資利用額や金融機関名も記述します。
買主が住宅ローンを利用する場合、売買契約で「住宅ローンの承認が下りなかった場合には契約を白紙状態に戻す」といった特約が設定されるので、契約が破棄されてしまいます。
せっかく契約が進んで不動産売却できると思ったとしても、住宅ローン審査に落ちてしまうこともありますので、売主は契約が流れるリスクがあることも理解しておきましょう。
◎買換特約の有無
買換特約とは、現在住んでいる自宅を売却した資金を新しい住宅購入資金に充てることを前提に買換えを予定していた買主が、自宅を売却することができずに購入を断念した場合に、契約が白紙解除となる特約です。
買換特約がある場合は、もし契約が白紙状態になったとしても買主・売主ともにペナルティはありません。
購入申込書をもらったとしても、このように契約白紙になるケースもありますので、売主は覚えておきましょう。
1.注意点は、購入希望額です。
売主が設定して売り出している不動産売却価格と買主の購入希望額が、どのようになっているか、大幅な値下げがされていないかを確認しましょう。
不動産は大きな金額といったこともあり、買主は1円でも安く購入したい気持ちで、大幅な値下げを前提とした価格を記述していることがあります。
市場相場からかけ離れた金額の場合は不動産会社が止めると思いますが、まれにそのまま売主へ提出されることもあります。
売主側は、「値引きは一切しない」と突き返しても良いですし、「数十万円なら値引きする」といった判断をするのも売主の自由です。
購入申込書を受け取ったら、購入希望額を確認して、その希望額が妥当かどうかを見極めることが重要です。
2.注意点は、手付金の額です。
購入申込書を受け取ったら、手付金の額も確認しましょう。
手付金の相場は、売買代金の5～10％となりますが、特に明確な定めはないので、売主と買主である程度好きに決められます。
たとえば手付金10%の場合、2000万円の売買価格なら、手付金は200万円となります。
ただし、手付金の額が少ないと買主の都合によってキャンセルになる可能性があることも否めません。
少ない額であれば、買主は手付放棄して解約したとしても大きな損失にはならずに済みます。
手付金が低い場合は、何か事情があるかもしれないので、不動産会社を通して買主に確認してみることをおすすめします。
3.注意点は、購入希望日です。
購入申込書を受け取った日から、売買契約予定日の間が長すぎないかも確認する必要があります。
購入申込書を受け取ってからはなるべく1週間以内に早めに売買契約を締結することをおすすめします。
売買契約日までの間が空いてしまうと、「本当に買って良かったのか？」「他にも良い物件が見つかるのでは？」などと、買主が心変わりしてしまうケースもあります。
もし、購入希望日を1カ月以上先の日付を記述している場合は、不動産会社を通して理由を確認し、可能であれば少しでも早められるように交渉しても良いかもしれません。
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