そもそも確定申告とは
確定申告とは、所得に応じた所得税を算出するために、1月1日～12月31日までの1年間で得た所得の合計金額を税務署に申告する手続きのことです。
毎年2月の中旬から3月の中旬にかけておこないます。
法人で働き給与所得を得ている方は、会社が毎月源泉徴収し、年末調整をしてくれるのであまり馴染みがないかもしれません。
不動産売却した場合には、法人に勤めている方でも確定申告が必要になるケースがあるので注意しましょう。
不動産売却で確定申告が必要になるケース
不動産を売却して確定申告が必要になるのは、以下の2つのケースです。
1.不動産売却で利益（譲渡所得）が発生した場合
不動産売却で利益が発生した場合には、確定申告が必要です。
逆にいえば、利益が発生しなかったときには確定申告する必要はありません。
不動産売却で発生する利益は「譲渡所得」と呼ばれ、以下の計算式で求めます。
譲渡所得=①売却価格-（②取得費+③譲渡費用）
①の売却価格は、不動産を売却した金額です。
②の取得費は、売却した不動産を取得する際にかかった費用から、建物の減価償却費を差し引いたものです。
取得にかかった費用としては、建築費や造成費、登録免許税などが挙げられます。
③の譲渡費用は、不動産を売却する際にかかった費用の総額です。
不動産会社の仲介手数料などが該当します。
たとえば、取得費3000万円の不動産を譲渡費用700万円かけて4500万円で売却した場合、譲渡所得は800万円のプラスになるため確定申告が必要です。
一方3500万円でしか売れなかった場合、200万円のマイナスになるので確定申告は不要です。
2.不動産売却で発生した損失を損益通算したい場合
前述した計算式で算出した譲渡所得がマイナスになったときには、基本的に確定申告は不要ですが、「損益通算」したい場合は確定申告をおこないます。
損益通算とは、ほかの所得と相殺して所得を確定することを意味します。
たとえば先ほどの例で200万円の損失が出たケースでは、一定の条件を満たすことで、たとえば会社からもらう給与所得から200万円を差し引くことが可能です。
損益通算すると所得総額を減らせるので、所得税を減税できます。
損益通算しても損失が残る場合には、最長3年間損失を繰り越せる「繰越控除」を申請できるので活用しましょう。
◎不動産売却後の確定申告で必要とされる書類の種類
不動産売却後の確定申告で必要になる書類は以下の3点です。
1.確定申告書B様式
確定申告書B様式は、給与所得や事業所得などに使用できる確定申告書です。
繰越控除を申請する方も、こちらの申告書を利用します。
税務署や市役所、または国税庁のホームページから入手できます。
2.分離課税用の申告書
不動産売却で得た譲渡所得は、給与所得などほかの所得とは合算されず、別々で課税される分離課税制度が採用されています。
不動産所得はこちらに記入します。
確定申告書B様式同様に、税務署や市役所、または国税庁のホームページから入手できます。
3.譲渡所得の内訳書
譲渡所得の内訳書は、不動産の売却金額や購入額、売却にかかった経費などを記載する書類です。
内訳書は、税務署や国税庁のホームページから入手することができます。
4.特別控除を受けるときにも確定申告が必要
不動産売却で利益が出た場合には所得税や住民税が課税されますが、国ではさまざまな控除の特例などを用意しており、活用することで節税が可能です。
たとえば売却したのがマイホームであれば、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から3000万円まで控除される「3000万円特別控除」の特例を受けられます。
この特例が適用されると、譲渡所得が3000万円以内なら、実質所得税の支払いが発生しません。
ただし、特例を受けるためには確定申告が必要です。
譲渡所得が3000万円以内だから、申告しなくて良いわけではない点には注意しましょう。
5.申告の対象外でも「お尋ね」がくる場合がある
不動産売却をしたものの、譲渡所得が発生しなければ確定申告は不要とご紹介しました。
しかしその場合、税務署から「お尋ね」が送られてくることがあります。
「お尋ね」とは、不動産を売却したけれども確定申告しなかった方に対して「本当に利益が出ていないのか」を確認するためのものです。
お尋ねが来たら、譲渡所得が出ていないことをきちんと書類で証明すれば問題ありません。
◎確定申告の相談先
不動産売却に際しての確定申告で疑問や質問があるときには、税務署もしくは税理士に相談します。
◎税務署で相談する
確定申告の相談は、税務署窓口で受け付けています。
ただし確定申告の時期は混み合うので、不動産売却後に譲渡所得が確定した時点で相談すると良いでしょう。
◎税理士に相談する
確定申告の相談は、税理士に依頼することも可能です。
税理士に相談すると、どの特例を受けるともっとも節税できるのかといった細かなアドバイスが期待できます。
税理士の報酬に関しては、個人の確定申告であれば、おおむね5万～10万円程度です。
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