八尾市と東大阪市不動産売却でかかる住民税とは？申告の時期や計算方法
◎不動産売却における住民税の課税の仕組みとは
不動産取引による住民税とは、不動産譲渡所得（売却した時の利益）の金額に所有期間によって決められた税率をかけて計算します。
不動産売却での譲渡所得は分離課税といって給与所得などと分けて税額を計算します。
なぜなら、不動産は場合によっては利益額が大きくなるため、累進課税で計算すると税額が大きくなりすぎるからです。
ちなみに、計算後の譲渡所得がゼロであれば譲渡所得に対して住民税はかかりません。
このように譲渡所得がゼロかマイナスとなる場合は不動産売却における確定申告は不要です。
ただし、不動産譲渡損失を他の所得と相殺する損益通算や損失を翌年以降もくりこして所得から控除する繰越控除の制度を利用するなら、譲渡所得がマイナスであっても確定申告が必要です。
1.不動産売却による住民税の計算シミュレーション
住民税の税率は、不動産の所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類に分かれます。
売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が5年未満なら短期譲渡所得、5年超なら長期譲渡所得です。
注意すべきは、実際の所有期間と判定で使う所有期間は一致しないという点です。
例えば、平成20年に5月に購入した不動産を平成30年6月に売却すると実際の所有期間は5年を超えた所有になります。
しかし、売却した年の1月1日時点の所有期間で計算するため、この場合短期譲渡所得となるのです。
住民税の税率は、短期譲渡所得は「9%」長期譲渡所得は「5%」となります。
住民税額は不動産の譲渡所得にこの住民税率をかけ
「住民税額＝譲渡所得×住民税率」で計算します。
2.不動産売却における譲渡所得とは
住民税は、譲渡所得に住民税率をかけて計算しますが、その際の譲渡所得は不動産の売却価格ではないため注意しましょう。
譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
3.取得費
不動産の購入代金・購入した時の仲介手数料・購入後の土地改良費や設備費などを指します。
不動産の購入代金は構造と築年数で減価償却して計算し、残った価格となります。
取得費が不明な場合や、実際の取得費が少額の場合は売却価格の5%を取得費とみなします。
4.譲渡費用
売却の際にかかった費用で、仲介手数料・測量費・契約書の印紙代・立退料、解体費用などが含まれます。
取得費や譲渡費用の産出の際には書類や領収書の添付が求められるため用意しておきましょう。
次に下記の条件下での住民税を計算してみましょう。
＜シミュレーションの前提条件＞
土地の購入価格：2000万円、購入費用：150万円、売却価格：5000万円、売却費用：200万円、判定の土地所有期間：20年とします。
＜譲渡所得＞
まずは「売却価格－購入価格－購入費用－ 売却費用」の計算式で譲渡所得を求めます。
「5000万円－2000万円－150万円－200万円＝2650万円」で譲渡所得は2650万円となります。
＜住民税のみの税額＞
所有期間は20年なので「譲渡所得×長期譲渡所得の住民税率」で計算します。
「2650万円× 5%＝132万5000円」で住民税は132万5000円となります。
ただし、売却した不動産が居住用不動産（マイホームなど）の場合には「3000万円の特別控除」が使えます。
要件を満たす居住用不動産の売却なら、譲渡所得額から3000万円を控できるため、上記の例で計算すると次のようになります。
＜控除を適用した譲渡所得＞
「 譲渡所得金額－ 特別控除」で計算します。
「2650万円－3000万円＝－350万円」で譲渡所得は－350万円となります。
譲渡所得がマイナスとなるため、不動産売却での利益はなく、住民税をはじめとした譲渡所得税は課税されません。
このように計算式を使って税金の計算もできるため、事前に確認しておくことをおすすめします。
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