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八尾市と東大阪市不動産リースバック時のトラブル回避のための注意点!事例や対策

カテゴリ:不動産コラム(売却・買取・購入)

八尾市と東大阪市不動産リースバック時のトラブル回避のための注意点!事例や対策






1.リースバックの買取価格は相場より安い


1つ目の注意点は、不動産会社の仲介による一般的な売却価格と比べてリースバックによる買取価格は安くなることです。


リースバックによる買取価格は、仲介による売却価格より3割から4割安くなります。


売却後も自宅に住み続けられる、現金化までの期間が早いというメリットしか見ておらず、いざ査定を受けたら思っていた金額と違ったと、不満に思ったりトラブルになったりしかねません。


リースバックは市場価格よりも安くなることを前提として、査定を依頼する必要があります。


2.リースバックの買戻価格は市場価格よりも高い


一般的に不動産は時間の経過とともに価格は安くなります。


なぜなら建物部分は経年劣化して、価値が目減りするからです。


そのため不動産売却をして数年後に同じ不動産を買い戻す場合、ほとんどの場合で安くなるはずです。


しかし、リースバックで売却をして後で買い戻す場合、その買戻価格はタイミング次第で市場価格よりも高くなるケースがあります。


なぜならリースバックによる買い戻しは、リースバック契約時に買い戻しに関する特約を締結して買戻価格を決めてしまうからです。


そのためリースバック後に物件の経年劣化が想定以上に進んだとしても、リースバック契約時に設定した買戻価格を変更することはできません。


買戻価格は後でトラブルにならないように、契約時によく確認しておく必要があります。


3.定期借家契約で賃貸期間が制限される場合が多い


リースバックによる賃貸借契約では、一般的な賃貸で締結する普通借家契約ではなく定期借家契約を結ぶことが多いです。


普通借家契約の場合は更新時に自動更新されるため、解約を申し出なければ住み続けることができます。


ですが定期借家契約の場合、2年から5年と契約期間が定められており、期間満了時に契約が自動更新されずに終了となります。


そのため引き続き住むためには、オーナーと再契約を結ぶ必要があります。


ですがこの際に、オーナーから再契約を断られたら、家を明け渡して引越ししなければなりません。



4.リースバック後に家賃が値上がりしてトラブルになる。


リースバックでは賃貸借契約を定期借家契約とするため、契約期間満了時に再契約を結ぶこととなります。


再契約の際に、家賃の値上げを要求される事例があります。


そもそもリースバックの家賃は、周辺相場よりも割高になるケースがほとんどです。


それに加えて再契約時に家賃を値上げされてしまうと、賃料の支払いができなくなるケースがあります。

 リースバック契約時には家賃を値上げしないと口約束をしていても、再契約時に家賃を値上げされることもあります。


◎口約束はあてにしてはいけません。


トラブルとならないように契約書にきちんと明記する必要があります。


買い戻しに応じてもらえずトラブルになる

リースバックでは契約時に「再売買の予約契約書」を取り交わしたり特約を設けることで、自宅を買い戻すことができます。


しかし、買い戻しを口約束で済ませていた場合、後で買い戻しに応じてもらえなくなる可能性もあるでしょう。


時間が経てば担当者が口約束を忘れたり、あるいは担当者が退職していなかったりすることもあります。


もしくは転売して所有者が変わることもあります。


◎特にトラブルになりやすい事例が、転売後の所有者が買い戻しを拒否するケースです。


リースバック契約の内容は新所有者に引き継がれますが、口約束の内容まで引き継がれませんし、知っていたとしても買い戻しの話を受けるかどうかは新所有者の自由だからです。


買い戻しでトラブルを避けるためには、契約時に必ず「再売買の予約契約書」か買い戻し特約を締結する必要があります。


◎第三者に家を勝手に売却されてしまった


リースバック契約時には「勝手に売却しない」と言っていたものの、断りなく家を第三者に売却されてしまうことがあります。


第三者にリースバックした家を売却されたとしても、リースバック契約の内容は新しい所有者に引き継がれます。


本来、リースバック物件の所有者は入居者に断りなく自由に売却することができます。


そのため「勝手に売却しないと言っていたのに」とトラブルにならないよう、売却は所有者の自由であるということを知っておく必要があります。

1.契約書をしっかり確認する


リースバック契約では、売買契約書と賃貸借契約書の2種類の契約書を取り交わします。


そのため契約内容が多枝にわたるので、トラブル対策のためにも内容をしっかり確認することが大切です。


売買契約書では買い戻しについて、賃貸借契約書では普通賃貸借契約なのか定期借家契約なのかを確認しましょう。


買い戻し希望であれば、再売買の予約契約書もしくは買戻特約があるかどうかを確認します。


また再契約してもらえない可能性のある定期借家契約なら、契約期間が居住に必要な年数を満たしているかどうか確認するようにしましょう。


2.売却価格が適正価格であるかどうか


売却価格が適正であるかどうかも、リースバック後にトラブルにならないための重要な対策になります。


リースバックでの売却価格は市場価格よりも安くなりますが、相場からどれくらい安くなっているのかを把握しておくことは、損をしないためにも大切です。


3.リースバック後に家賃を支払い続けられるか検討する


リースバック後は長期間に渡って家賃を払い続けることになりますが、その間、無理なく支払いを続けられるか綿密にシミュレーションをしておくことが有効な対策になります。


家賃が値上がりする可能性だけでなく、何らかの事情で家計が逼迫する可能性もあります。


家賃をリースバック後、10年間支払い続けられるかが1つの目安になります。


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