◎任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの残る不動産を、金融機関の合意を得たうえで売却することです。
住宅ローンを使って不動産を購入すると、金融機関は土地や建物に抵当権を設定します。
抵当権とは、債務者が返済できないときに、対象の物件を売却して融資したお金を回収する権利です。
抵当権が設定された物件は売却できないため、抵当権抹消の手続きをおこなわなくてはなりません。
抵当権を抹消するための条件が、住宅ローンの完済です。
そのため、売却するためには売却金などで住宅ローンを完済する必要があります。
しかし、任意売却では、住宅ローンを完済できない場合も一定の条件を満たせば抵当権を抹消してもらうことが可能です。
◎競売との違いとは
競売とは、債権者が抵当権の設定された不動産を強制的に売却することです。
所有者の意思に関係なく、法的な手続きに則って差し押さえられてしまいます。
住宅ローンの返済ができない場合、分割で支払う権利を失い、一括返済を求められます。
一括返済できない場合は競売にかけ、金融機関は融資したお金を回収します。
競売では相場より安く取引されたり、引っ越し日も所有者の意思で決められなかったりするため、デメリットが多いです。
金銭面だけでなく、精神面でも大きな負担となるため、競売になる事態は避けるべきといえるでしょう。
任意売却は強制的に売却されるわけではないので、所有者にとって負担の少ない売却方法といえます。
1.共有者から許可を得られない場合
不動産が共有名義になっている場合、共有者の許可が必要です。
共有者が配偶者や親族であれば、比較的話し合いがしやすいでしょう。
しかし、親族以外だったり複数人で共有していたりする場合は、全員と連絡を取る必要があるため、時間と労力がかかるのがデメリットです。
合意を得られない場合は、任意売却できないので注意しましょう。
2.トラブルを抱えている不動産の場合
建築基準法に違反しているなど、不動産になんらかのトラブルが生じている場合も注意が必要です。
増改築により違法建築になっている場合も同様です。
そのような不動産は、買主が融資を受けにくくなるため、任意売却できない可能性があります。
3.内覧できない場合
先述したとおり、任意売却は通常の売却のように手続きを進めます。
そのため、売却活動も同じようにおこなうのが一般的です。
売却活動をおこなう際は、物件の情報を公開したり内覧したりします。
とくに内覧は、購入の可否を決める大切なポイントです。
なんらかの事情で内覧できない場合、購入してもらえない可能性があるため、任意売却は難しいでしょう。
4.住むのが難しい場合
そのまま住むのが難しいと、任意売却できない可能性があります。
築年数が古かったり、傷や破損が目立っていたりする場合は注意が必要です。
状態によっては、取り壊し前提で土地を探している買主を待つ必要もあるでしょう。
◎任意売却出来ない場合は・・・
1.強制的に「競売」にかけられてしまう
金融機関からの合意が得られない場合、どうなるのかというと、最終的には競売にかけられてしまいます。
任意売却の手続きをおこなう時点で、すでに競売の一歩手前です。
そのため、金融機関は競売の手続きがおこなえるよう準備しています。
しかし、競売は相場より安く取引されるため、融資したお金を回収しにくくなるのがデメリットです。
債権が今後どうなるのか、把握が難しいのもデメリットになるでしょう。
その反面、任意売却は金融機関にもメリットが多いため、認めてもらえるケースが多いです。
とはいえ、任意売却できない場合は、競売の手続きに進むことになります。
2.競売が開始されると裁判所が所有者に代わって買主を探すためのオークションをおこないます。
所有者は売却金で住宅ローンが完済できない場合、所有権が移転したあとも残債を支払い続けなければなりません。
また、定められた期日までに引っ越しも必要です。
3.残債を支払えないと「自己破産」になる場合がある
残債の支払いが難しい場合どうなるのかというと、自己破産になることがあります。
自己破産によって、税金や健康保険料など一部を除き、抱えている債務の返済義務がなくなります。
しかし、預貯金や自動車など、資産として取り扱われるものは手放さなければなりません。
自己破産すると、そのあとの生活がどうなるのか不安になるのもデメリットです。
また、自己破産すると連帯保証人に返済義務が生じます。
このように競売になるとデメリットが多いため、返済が難しくなった時点で金融機関に相談するのがおすすめです。
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