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八尾市と東大阪市不動産任意売却をすることになった際の流れ

カテゴリ:不動産コラム(売却・買取・購入)

八尾市と東大阪市不動産任意売却をすることになった際の流れ





◎督促が届く


住宅ローンが半年以上滞納されてしまうと、金融機関から督促が届くこととなります。


支払い能力がないと判断され、物件を売ってお金を作り、借りたお金を返してほしいという旨の連絡になっています。


ここで競売か任意売却を選ぶことになりますが、競売はデメリットが多いので、任意売却を選ぶ方が多いでしょう。


任意売却をおこなうことになったら、まずは不動産会社に相談に行きます。


◎不動産会社に相談に行く


不動産会社に相談をしに行き、任意売却をする旨を伝えましょう。


基本的には、仲介と同じように物件を第三者に売ることになりますが、ローン残高がいくらなのか、ローン残高証明を取得しておく必要があります。


ローン残高証明書を受け取ったら、物件の価格査定もおこなっていきます。


ローン残高証明書は、借入をおこなっている金融機関に依頼すればもらうことができますので、事前に連絡して取得しておきましょう。


◎競売の場合


もしも任意売却でなく、競売をおこなうことになった場合、住宅は裁判所によって差し押さえられます。


そうしたら基本的に自身の権利ははく奪され、物件の価格は市場価格の6割から7割程度になってしまいます。


競売だと物件を売ったとしても残債が残る可能性も高くなります。


◎連帯保証人に伝えておく



連帯保証人を立てているのであれば、連帯保証人にも任意売却をする旨を伝えておきましょう。


債務が返しきれない場合は、連帯保証人が返さなければならなくなるので、物件を売って返済することと、残債が残ったとしても自分で返済すると伝え、安心してもらいます。


自身が払いきれない状態になってしまうと、連帯保証人に迷惑がかかってしまいますので、あまり迷惑をかけたくないということであれば、自身で払いきれるようにしておきましょう。


◎任意売却をする旨を伝える


手続きをおこなっていく前に、任意で売るときは自身の判断だけではできないことを伝える必要があります。
というのも、任意で売る際は、ローンを借りている金融機関に任意売却を伝えて、許可が降りなければ競売になってしまうのです。


借入先が複数ある場合は、すべての借入先に連絡をして、許可を取らなければならないので注意しましょう。


◎物件の価格査定をおこなう


金融機関から任意で売ることの許可が降りたのであれば、物件の価格査定もおこなっていきます。


価格査定は不動産会社に内見をしてもらい、査定の手続きを進めていくことになります。


このとき、なるべく高い金額で売りたいと思ってしまうものですが、あまりに高すぎると売れるのに時間がかかってしまう可能性もありますので、現実的な数字にしましょう。


◎長いあいだ売れないと競売になる


注意点として、任意売却をおこなうことになったからと言って、競売から逃れられたわけではありません。


売却活動をおこなっても、長いあいだ売れないままだと金融機関はいつになったらお金を返してくれるのかと不安になります。


結果として、任意で売却をおこなっても売れないと判断し、競売をおこなっていくことになってしまいます。


結果的に思ったような金額で売れることもなくなり、残債も残ってしまう可能性が高いので、なるべく早く売れるような金額にしましょう。


◎査定結果の報告と媒介契約


査定が完了したら、不動産会社と媒介契約を結んでいきます。


媒介契約を結ぶことで物件のサイトに自身の家が登録され、家を探している方が見れるように手続きをしていきます。


ご近所に家を売ることがこの時点でバレてしまうかもしれませんが、ローンを支払いきれなくなったという理由がバレるわけではありませんので安心しましょう。


媒介契約を交わしたら、いよいよ不動産の売買が始まります。


◎ご近所に知られたくない


家を売ることをご近所に知られたくないという方も多いと思います。


不動産売却によっては、一切ご近所に家を売ることがバレない方法もありますが、今回のケースはまずお金を工面して、返済に充てることが最優先事項となるので、一切知られない方法は二の次にしたほうが良いでしょう。


ローンが支払い切れなくなったことがバレないだけでも十分と思い、割り切って売却活動をおこなっていきましょう。

◎任意売却の開始


金融機関から許可が取れたら、いよいよ任意売却をおこなっていきます。


物件のサイトに情報を掲載し、買主を探していくことになります。


基本的には通常の仲介と変わりはないので、物件を見て気に入った人が内見をおこない、内見をおこなっても気に入った場合は契約にすすむ、という形になります。


◎内見時の注意点


内見をした方と最終的に売買契約を結ぶかもしれないので、極力もてなすような心で対応をしていきましょう。


また、内見の前にはなるべく家のなかは綺麗にしておき、印象をよくしておきましょう。


部屋が汚いままだと、内見をしても購入検討者は購買意欲が下がってしまう可能性があります。


購買意欲を下げるとなかなか売れなくなってしまい、競売になってしまうかもしれないので、なるべく真摯に対応して、購入を決定してもらえるようにしましょう。


◎売買契約を交わす


内見をおこない、購入検討者が購入を決めたのであれば、その方と売買契約を交わしていくことになります。
通常の契約と同様に、決済日を決めて、手付金を受領していきます。



ただ、売却の理由はローンの返済なので、手付金は基本的に自身の手には渡らないことになります。


一般的には、不動産会社が決済日まで手付金を預かる形になることが多いです。


売るのに手元にお金が残らないというのも複雑な気持ちになるかと思いますが、割り切りましょう。


◎所有権の移転


契約が完了したあとは、自身は引っ越しを完了させて、物件を引き渡せる状態にします。


所有権を移転したら、引き渡しが完了し、すべての手続きが完了します。


売買契約をおこなってから1か月程度かかることが想定されます。


それまでに引っ越しなどの手続きを完了させておきましょう。


◎売却益


売買契約が完了したら、売却益をローンの返済に充てます。


このとき、売却益を使用してもローンが払いきれなかったときは、そのまま引き続き返済を続けていかなければなりません。


本来であれば物件を売ってもローンが残った場合は一括返済をしなければなりませんが、任意売却の場合、手元にお金がないことが多いので、毎月返済が認められています。


また、返済金額は毎月5000円から2万円と、無理なく毎月払いきれる金額になることが多いので、ゆっくりと返済していきましょう。


売却益でローンが完済できたら、多少はお金があまることが多いと思いますが、その場合はそのまま現金を手元に残すことができます。


もう返済するものもないので、残ったお金は自由に使いましょう。



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山田 崇

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