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八尾市・東大阪市の不動産の空き家を売りたい時は現状のままか更地にするかどちらがよい?

カテゴリ:不動産コラム(売却・買取・購入)





◎空き家の定義について


そもそも空き家とは、どのような住宅のことをいうのでしょうか。


国土交通省によると、空き家は1年間以上誰も住んでいない住宅を指します。


空き家と聞くと何年も放置されている住宅のイメージがありますが、1年以上居住する人がいなければ、その住宅は空き家ということになります。


一方で、新築でまだ人が住んでいない状態では空き家には該当しません。


◎空き家の売却方法について


空き家を売却する方法は現状のままか、更地にするかのどちらかです。


そして、現状のまま売却する方法では、空き家のある状態を考え方を「古家付き土地」と「中古住宅」という2種類に分けることができます。


更地にするメリットは・・・

1.買主が見つかりやすい


更地を購入すれば、すぐに新築住宅の計画をおこなうことができます。



また、解体費用がかからず、土地の状況を確認しやすいので、購入者は建物を建てる準備をスムーズにおこなうことが可能です。



そのため、更地での売却は古家付き土地の売却に比べて買主が見つかりやすい傾向があります。



2.空き家を管理する手間がかからない



更地での売却は空き家を除却しますので、空き家管理の必要がありません。


空き家の管理は、部屋の換気や掃除をおこなうだけでも手間がかかります。


また、空き家が残っていると売却中に倒壊する恐れがありますので、メンテナンスに高額な費用がかかってしまうこともあります。


デメリットは・・・


1.解体費用がかかる



更地にするには、空き家の解体をおこなう必要があります。


費用はもちろん、解体業者との打ち合わせなどの手間がかかりますので、売却活動に時間があまり取れない方はスケジュールの調整に注意する必要があるでしょう。


2.所有時の固定資産税が高くなる



固定資産税の軽減特例は建物が建っている土地が対象ですので、更地は軽減特例を受けることができません。


この場合、課税額は6倍に跳ね上がります。


売却期間が長引くと税金の負担が大きくなりますので、悪い立地や不動産需要が少ないエリアにある空き家を売りたい場合は、更地にするかについて慎重な検討が必要です。


ここで気になるのが、所有し続けるあいだにかかる費用や税金についてです。


所有しているあいだにかかる費用や税金がどれくらいか、以下でご紹介します。


1.維持管理費用



空き家を所有していると空き家を維持管理するコストがかかります。


庭の草むしりや換気は定期的におこなう必要がありますが、管理する空き家が遠方にある場合は交通費がかかります。


また、台風や地震の被害で建物にダメージが加われば修繕が必要となり、修繕費用もかかってきます。


なお、空き家の管理をおこなっている不動産会社が身近にあれば、任せるということも手段の一つです。


この場合、管理委託料が発生しますが、ご自身が移動する時間や費用を削減できるので、一度ご検討いただくとよいでしょう。



2.火災保険などの保険料



空き家の保険加入は必須ではありません。


しかし、延焼や地震により所有する空き家が倒壊した場合には建物を撤去する費用がかかります。


撤去の際に、保険に加入しておけば補償を受けることができますが、未加入であれば自費でおこなわなければいけません。


また、空き家の一部が損壊し、周辺の人やものに危害を加え、損害賠償を請求されるケースもあります。



これらの事態に備えて火災保険や地震保険に加入することが望ましいですが、保険料は月に数万円程度かかることもあり、大きな出費となります。



◎所有期間の税金について



不動産を所有していると固定資産税や都市計画税がかかります。



税額は土地や建物の評価額で変動しますが、一般的には戸建てで1年間で10~12万円程度です。




また、前述のとおりですが、更地の状態で土地を所有していると空き家が建っているときと比べ、固定資産税が6倍になりますので注意が必要です。



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山田 崇

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