住宅ローンが残っていても不動産売却できる？売却時に必要な費用
◎住宅ローン残債と査定額を確認する
住宅ローンがどれくらい残っているのか、また不動産がいくらで売却できるのかによって、対処法は異なります。
そのためまずは、住宅ローンの残債と不動産の査定価格を確認しましょう。
住宅ローンの残債は、毎年金融機関から送付される住宅ローンの残高証明書で確認できます。
手元にない場合は、借り入れしている金融機関に連絡すると、再発行してもらえます。
不動産の査定価格については、不動産会社に依頼し、査定を受けて価格を算出します。
◎住宅ローンが残っている場合の対処法
住宅ローンの残債と不動産の査定額を把握したら、以下のように対処します。
査定額がローン残債を上回る場合は売却代金で返済
査定額がローン残債を上回る場合には、不動産を売却して得た資金で住宅ローンを完済できます。
不動産を売却するときには、金融機関が設定した抵当権を抹消する必要がありますが、売却代金が住宅ローンの残債を上回る場合には、抵当権を外せるので問題ありません。
査定額がローン残債を下回る場合は不足分を自己資金で返済
査定額がローン残債を下回り、売却できたとしても住宅ローンを完済できない場合には、抵当権を外せないため売却は難しくなります。
たとえば2500万円のローン残債があるのに、査定価格が2000万円であったとしたら、査定額どおりに売却できたとしても500万円不足します。
そのため不足する500万円は、預貯金などで返済しなければなりません。
自己資金を用意できなければ借り替えローンを検討
不動産の売却金額だけでは残債を完済することができず、自己資金も用意できない場合には、借り替えローンを検討しましょう。
借り替えローンとは、既存の住宅を売却して新しい家を購入し、ローン残債を含めた新たな住宅ローンを組む方法を指します。
借り替えローンを利用することで、これまでの住宅ローンよりも金利が下がるケースもあります。
ただし、借り替えローンは収入に比較的余裕がある、既存のローンを借り入れたときよりも収入が大きく増えた人向けです。
借り入れできたとしても、ローンの支払額負担は増大することがほとんどであるためです。
現実的に支払い可能かを、金融機関や不動産会社とよく相談して判断しましょう。
◎仲介手数料の概要
前述したとおり、仲介手数料は、買主を見つけてくれた不動産会社に対して支払う「成功報酬」です。
売主と媒介契約を結んだ不動産会社は、自社サイトや店頭に物件情報を掲載したり、チラシをポスティングしたりして、さまざまな売却活動をおこないます。
その結果買主が見つかったときに、お礼として支払うお金が仲介手数料です。
◎仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は成功報酬の意味合いがあるため、買主との売買契約が成立するまで支払いの義務は発生しません。
仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約締結時に半額、決済・引き渡し時に半額とされるのが一般的です。
◎仲介手数料の上限と計算方法
仲介手数料は、不動産会社がいくらでも請求できるものではありません。
宅地建物取引業法で、以下のように上限額が定められています。
＜税抜売却金額に応じた仲介手数料の上限＞
・200万円以下：売却金額（税抜）×5%+消費税
・200万円超～400万円以下：売却金額（税抜）×4%+2万円+消費税
・400万円超：売却金額（税抜）×3%+6万円+消費税
売却価格が400万円を超える場合は、以下の速算式で計算します。
仲介手数料=売却価格（税抜）×3.3%+6.6万円（消費税10%の場合）
たとえば売却価格が3500万円（税抜）だった場合には、以下のように計算します。
仲介手数料=3500万円×3.3%+6.6万円=122万1000円
「低廉な空き家等の売買の特例」が適用された場合の仲介手数料
2018年1月1日から「低廉（ていれん）な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が施行されています。
これは、400万円以下の安価な不動産の売買については、売主から受け取る仲介手数料を、
上限額18万円+消費税
までとする特例です。
近年増え続ける空き家が社会問題化しています。
この特例は、空き家問題を解消するために設けられました。
空き家は売却価格が安くなりがちで、不動産会社にとっては努力しても得られる利益が低くなります。
そのため、積極的に売買に取り組むのが難しくなっていました。
この特例ができてから、必要経費を上乗せして、最大18万円＋消費税まで、売主に仲介手数料を請求できるようになりました。
その結果、前向きに空き家の売買に取り組もうとする不動産会社が増えています。
ただし、特例を適用するためには、不動産会社は事前に売主の合意を得る必要があります。
適用を求められた場合には、詳しい内容を説明してもらいましょう。
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