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東大阪市不動産を「任意売却」するとは?概要やメリット、一連の流れ

カテゴリ:不動産コラム(売却・買取・購入)

東大阪市不動産を「任意売却」するとは?概要やメリット、一連の流れ






任意売却とはどのような不動産売却の方法なのか、任意売却しないとどうなるのかをご紹介します。


◎任意売却とは


任意売却とは、住宅ローンを借り入れるなどして抵当権が付いた物件を、債権者の合意を得て売却することを指します。


抵当権とは、住宅ローンを融資した金融機関などの債権者が、万が一ローンの返済が滞ったときに備え、不動産を担保にすることです。


実際に住宅ローンが滞納されると、一定の期間を置いて、債権者は不動産を競売にかけて売却し、債務の返済に充てることで融資した資金を回収します。


つまり、抵当権が付いた物件は、なにかあったときには債権者に競売にかけられてしまう物件であることを意味します。


そのため通常の売却はできず、売却したいときには債権者の合意を得たうえで売却する必要があります。


このように、抵当権が付いた不動産を、債権者の許可を得て売却する方法を「任意売却」と呼ぶのです。


◎不動産を任意売却しないとどうなるの?


ローンを滞納した不動産を任意売却しなかった場合、不動産はやがて債権者に競売にかけられて売られてしまいます。


競売は、所有者が反対しても止めることはできず、買い手が見つかれば引っ越し先が決まっていなくても退去しなくてはなりません。


そうならないためにも、ローンを滞納して返済できないと分かったら、早めに債権者に任意売却を相談することが大切です。


1.所有者の意思を反映した売却ができる


任意売却は、売却価格や売却時期、売却相手などに関して、所有者の意思を反映できるのがメリットです。


競売の場合、次の家が決まっていなくても、買い手が決まれば強制的に立ち退きを迫られます。


一方、任意売却は、通常の売却と同様に進められるので、価格に所有者の意思を反映したり、引っ越し時期を買主に相談したりすることが可能です。


2.市場価格に近い価格で売却できる



任意売却は、相場に近い価格で売却できるのもメリットです。


競売は、公開される情報が少ない、内部を見ることができないなど、買い手にはリスクが大きい取引になります。


そのため入札価格は、相場の7割程度になるのが一般的です。


対して任意売却は、通常の売却と同様に買主を探して売却するので、相場に近い価格で手放せる可能性が高くなります。


3.売却する事情を周囲に知られずにすむ



任意売却は、売却する事情を周囲に知られずにすむ可能性が高いのもメリットです。


競売の場合、入札者を公募するために、新聞やインターネットで情報が公示されてしまいます。


そのためご近所や職場の方に「競売にかけられている=ローンを滞納している」ことを知られてしまうかもしれません。


任意売却であれば、通常の売却と同じように売却活動ができるので、本当の事情を知られる心配を減らせます。


4.残債を分割で返済できる



競売では、売却したあとの残債は、一括返済を求められます。


しかしローンを返せない以上、一括返済できる方はまれであり、結果的に自己破産してしまう方が多いのが現実です。


一方、任意売却では、残債の分割返済が認められます。
その金額も、月々5千円~3万円程度と、生活状況を考慮した金額に設定してもらえるのが一般的です。


5.引っ越し代金を融通してもらえる可能性がある



任意売却では、債権者との交渉次第で、30万円程度の引っ越し代金を融通してもらえる可能性があるのもメリットです。


ただし、引っ越し費用として認めてもらえる金額は、金融機関によって異なります。


引っ越し代金を融通してもらいたいときには、真摯に交渉するようにしましょう。


◎住宅ローンの残高と査定額を調べる


任意売却は、不動産を売却しても住宅ローンを返済できないときの売却方法です。


そのため、まずは住宅ローンの残高と査定額を調べ、比較する必要があります。


住宅ローンの残高は金融機関に確認し、同時に不動産会社に訪問査定を依頼して査定額を調べましょう。


不動産会社に査定を依頼するときには、任意売却を検討していること、ローンがどれくらい残っているかを伝えておくと、現実的な査定額を出してもらえます。


住宅ローンの残高と査定額を比較して、不動産を売却してもローンを返せないと分かったら、任意売却を進めます。


◎債権者に任意売却の合意を得る


任意売却は、通常の売却とは異なり、所有者の意思だけでは進められず、債権者の合意が必要です。


住宅ローンを返せないこと、競売ではなく任意売却でできるだけ高く不動産を売却して返済に充てたいことをきちんと伝え、債権者の許可を得ましょう。


◎不動産会社と媒介契約を結ぶ



債権者の合意が得られたら、不動産会社と媒介契約を結びます。



不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般媒介契約・選任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。


このうち一般媒介契約は複数の不動産会社と契約を結べるのがメリットです。


しかし、任意売却は不動産会社の手厚いサポートなくしては進められないので、1社としか契約を結べない専任系の媒介契約を結ぶのが一般的です。


◎売却活動をおこない買主と売買契約を結ぶ



不動産会社と媒介契約を結んだら、ホームページや店頭に物件情報を掲載するなどして売却活動をおこない購入希望者を探します。



購入希望者が現れたら、実際に物件を見に来てもらう内覧をおこないます。


任意売却では住みながらの売却になるケースも少なくありません。


内覧者に好印象を与えられるよう、荷物をできるだけ整理し、掃除を念入りにして迎えましょう。


買主が決まったら、最終的な売却金額について債権者と相談したうえで売買契約を結びます。


引っ越し代金を融通してもらうことを希望する方は、この時点で債権者に相談します。


◎決済・引き渡しをおこなう



買主の住宅ローンの手続きが終わるのを待ち、決済・引き渡しをおこないます。


受け取った代金は、債務の返済に充当します。


STEP⑥新しい生活をスタートして残債の返済を継続する

引っ越しをすませたら、新生活をスタートします。
任意売却をしても、残債の返済義務がなくなるわけではありません。


気持ちを新たに、きちんと残債の返済を続けていくことが大切です。


まずは、お気軽に何でもご相談ください!


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山田 崇

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