法人・課税事業者の不動産売却で消費税の課税対象になるもの
◎建物
法人や課税事業者が不動産売却するときには、建物に対して消費税が課税されます。
◎仲介手数料
法人や課税事業者が、不動産会社に仲介を依頼して買主を見つけた場合に発生する仲介手数料も、消費税の課税対象です。
◎個人の不動産売却で課税対象となるもの
法人でも課税事業者でもない個人が不動産売却する場合には、不動産（土地・建物）そのものに対して消費税が課税されることはありません。
しかし、不動産売却に際して発生する以下のような費用は、個人であっても消費税の課税対象とされます。
◎仲介手数料
不動産売却に際し、不動産会社に対して支払う成功報酬である仲介手数料は、個人であっても消費税の課税対象です。
◎住宅ローンを繰り上げ返済する際の手数料
売却に際しては、住宅ローンを一括返済する必要があります。
その際金融機関に対して支払う繰り上げ返済の手数料に対しては、消費税がかかります。
◎抵当権抹消登記を依頼した際の司法書士報酬
抵当権が設定されている不動産を売却するときには、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消登記を司法書士に依頼した際に支払う報酬には、消費税が課税されます。
このような不動産売却の「手続き」にかかる消費税についても理解しておくことで、いざという時に慌てなくて済むでしょう。
1.個人による建物の売却
個人に関しては、事業を目的としない建物の売却に際しても消費税は課税されません。
たとえばマイホームやセカンドハウス、別荘などは建物であっても個人による売却であれば非課税対象です。
ただし、売却する建物が投資用マンションである場合などは、事業用とみなされます。
そのため前々年度の課税売上高が1,000万円を超えている方は、課税事業者として消費税を課されます。
それでは実際に不動産売却するときの、消費税の計算方法や、消費税に関する注意点をご紹介します。
◎不動産売却時の消費税の計算方法
不動産売却における消費税は、土地は非課税対象、建物は課税対象とされています。
そのため課税対象となる法人や課税事業者が不動産を売却したときには、土地と建物を分け、建物に対してだけ消費税を加算します。
＜例＞
税抜の土地価格4000万円、建物価格2000万円の不動産を売却する場合
土地：4000万円（非課税）
建物：2000万円+消費税10%=2200万円
合計：6200万円
税込の売却価格は、6200万円になります。
土地と建物が一括で査定されている場合の注意点
上記の例のように、土地と建物の価格がはじめから分けられている場合はすぐに消費税を算出できます。
しかし不動産は、基本的には土地と建物を一体で評価します。
その場合、消費税を計算するには、土地と建物の売却価格の割合を求め、課税売上高を把握しなければなりません。
土地と建物の価格割合は、固定資産税評価額を用いて算出します。
固定資産税評価額から土地と建物の割合を算出する例
固定資産税評価額が以下の土地を例にして計算してみましょう。
＜固定資産税評価額＞
土地：4000万円
建物：1000万円
この場合、土地と建物の固定資産評価額の割合は、以下のように計算します。
土地：4000万円÷5000万円×100％=80％
建物：1000万円÷5000円×100％=20％
この建物が6,000万円で売却できたとした場合、土地と建物の価格は以下のようになります。
土地：6000万円×80％=4800万円
建物：6000万円×20％=1200万円
このうち、建物に対しては消費税10％がかかります。
この物件の消費税額は、1200万円×10%で、120万円と算出されました。
仲介手数料は税抜価格に対して消費税がかかる
仲介手数料に関しては、個人、法人・課税事業者を問わず消費税が課税されます。
仲介手数料は、「売却額の数％」として計算されますが、そのもととなる売却金額は税抜価格をもとに計算します。
消費税率は不動産の引き渡し時点の税率が適用される
不動産売却に際して消費税が課税されるのは、不動産を引き渡した時点とされています。
消費税率が高くなるよう改正されるタイミングで不動産売却をおこなう場合は、改正日前日までに引き渡しをおこなうと消費税を抑えることが可能です。
不動産売却の取引価格は高額になる傾向があるので、タイミングが1日ずれるだけで大きな損失が発生する可能性があるため注意しましょう。
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