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八尾市と東大阪市不動産売却にかかる4種類の税金とは?節税方法

カテゴリ:不動産コラム(売却・買取・購入)

八尾市と東大阪市不動産売却にかかる4種類の税金とは?節税方法





1.譲渡所得税


譲渡所得税は、不動産売却で利益(譲渡所得)が発生した際に課税される以下の3種類の税金を総称する言葉です。


2.所得税


所得税は、個人の所得に対してかかる国税です。
不動産売却では、売却して得られた利益である譲渡所得に対してかかります。


売却した翌年に、確定申告した際に納税します。


3.住民税


売却して得られた譲渡所得に対してかかる、都道府県や市町村に納める地方税です。


売却した翌年6月ごろに納税します。


4.復興特別所得税


東日本大震災からの復興のために、2013年1月1日~2037年12月31日まで課税される国税です。


所得税とあわせて納税します。


◎印紙税


契約書や領収書などの課税文書にかかる国税です。
不動産売却では、買主と交わす売買契約書などに収入印紙を貼付し割り印することで納税します。


◎登録免許税


登録免許税は、登記などをおこなう際にかかる国税です。


抵当権がついている不動産の抵当権抹消登記をするときや、売却に備え相続登記するときなどに、法務局の窓口で直接納めるのが一般的です。


◎消費税


通常の買い物やサービスを受けたときと同様に、消費税も発生します。


不動産売却に際しては、以下のような費用に対して10%の消費税がかかります


◎譲渡所得税の計算方法


譲渡所得税は、不動産を売却し、利益である「譲渡所得」が発生したときに課される税金です。


売却価格に対してではなく、あくまで譲渡所得に対して課税されるので、まずは譲渡所得を算出する必要があります。


<譲渡所得の算出方法>


譲渡所得=①売却価格-(②取得費+③譲渡費用)


①売却価格:売買契約書に記載されている不動産の売却価格


②取得費:売却した不動産を取得したときにかかった費用の合計から、建物の減価償却分を差し引いた金額


※建物の減価償却=築年数の経過とともに減少する建物の価値


③譲渡費用:不動産を売却したときにかかった費用の総額


上記で計算した結果がゼロもしくはマイナスになった場合には、譲渡所得が発生しないため譲渡所得税も発生しません。
一方プラスになったときには、不動産の所有期間に応じて、以下の譲渡所得税率をかけあわせ、譲渡所得税を計算します。


<売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合>


【短期譲渡所得】所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%=合計39.63%
<売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超の場合>
【長期譲渡所得】所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%=合計20.315%


たとえば、15年前に取得費2,800万円で取得したマンションを、譲渡費用500万円かけて3,800万円で売却した場合には、以下のように計算します。


譲渡所得=3800万円-(2800万円+500万円)=500万円
譲渡所得税=500万円×20.315%(長期譲渡所得)=101万5750円
譲渡所得税は、101万5750円と算出されました。

◎印紙税の計算方法


<売買契約書に記載された契約金額に対する印紙税額>


100万円超500万円以下:2000円(1000円)


500万円超1000万円以下:10000円(5000円)


1000万円超5000万円以下:20000円(10000円)


5000万円超1億円以下:60000円(3000円)



※( )内は2022年(令和4年)3月31日まで適用される軽減税率適用後の金額



◎登録免許税の計算方法


登録免許税は、不動産の数×1000円で計算します。


1筆の土地に1軒の建物がある不動産を売却した場合、不動産の数は2つなので、2000円の登録免許税を納めます。


◎印紙税は節税効果が低い


印紙税は、不動産の売却価格によって変動するので、節税するには不動産を安く売却するしかありません。


しかし節税できたとしてもわずか数千~数万円しか節税できないため、印紙税の節税を考える必要はないでしょう。



◎登録免許税は節税できない


登録免許税は、売却する不動産の数によって税額がきまるので、節税はできません。


◎譲渡所得税は特例が適用されると大幅に節税できる


譲渡所得税に対しては、国がさまざまな特別控除の特例などを用意しています。


適用されると大幅な節税が可能なので、対象となる制度がないか、必ずチェックしましょう。



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山田 崇

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