契約不適合責任は不動産売却の契約時と引き渡し後との相違が焦点
売主がその不具合を知っていたかどうかに関係なく、売買契約書や重要事項説明書に記載のない不具合が引渡し後に発見されれば、契約不適合責任を負う可能性があります。
以前の瑕疵担保責任のように、隠れた瑕疵かどうかという判定ではなく、あくまでも契約書で告知していた状態と引き渡し時の状態が異なっているかどうかで判断されます。
◎不動産売却時の契約不適合責任とは不具合を知り1年過ぎると無効
売主の契約不適合責任は、買主が契約書に記載のない不具合を発見したときから1年以内に売主へ通知しなければ時効消滅します。
一方で、この契約不適合責任は当事者間で合意すれば、1年の責任期間を短縮し、売主の責任をなくすこともできる任意規定でもあります。
ただし、売主が宅建業者の場合には例外的に、双方が契約不適合責任を免責する特約について合意していたとしても、責任がなくなることはありません。
◎不動産売却時の契約不適合責任とは雨漏りの有無ではなく告知の有無
契約不適合責任は、売主がその不動産に雨漏りがあるときちんと契約書の中で申告さえしていれば、引き渡した不動産に雨漏りがあっても契約書に書かれたとおりで買主も承知しているため、特に問題はありません。
しかし、契約書に雨漏りのことが書かれていなければ、雨漏りのない物件を引き渡す約束をしたのと同じなので、雨漏りがあれば契約どおりの品質で引き渡せなかったとして責任を負うのです。
契約不適合責任では、買主にどのような権利が認められているのかを見ていきましょう。
1.補修などの追完請求
ここでいう追完とは、契約書に記載された状態にするよう請求することで、不動産なら補修や設備の交換などを意味します。
もしも、売買契約書に玄関扉の不具合が記載されず、引き渡し後に壊れて開かないと分かった場合には、玄関扉が開くように補修や交換をお願いするのが追完請求です。
逆に、契約書に玄関扉の不具合が書かれていれば、追完請求はできません。
2.売買代金減額請求
上記の場合に、追完請求してもなお玄関扉の補修も交換もしなかった場合には、次の段階として売買代金の減額が請求されます。
もしも、売買代金を全額すでに支払ってもらっている場合には、減額請求金額分を返還請求されます。
3.売買契約の解除
買主が追完請求をしても応じなかった場合に、不具合の状況がひどくて購入した目的が達成していないと認められれば、契約解除されます。
これは、不具合の程度・補修費用・買主の意向などの総合的な判断の結果、売買代金の減額よりも契約解除のほうが適していると判断できる場合です。
4.損害賠償請求
損害賠償請求に関しては、他の請求権とは成立要件が異なります。
それは、損害賠償を請求するには、売主に過失があることが成立要件になる点です。
つまり、売主が不具合を知りながらそれを悪意を持って隠した場合や、売主に大きな落ち度があり不具合を見つけられなかった場合でないと、損害賠償を請求されることはありません。
インスペクションとは・・・
インスペクションは目視が中心で、見えない内部は音波やサーモ計測機を使い、水平垂直やゆがみ傾き計測など、目視で識別できる範囲を調査します。
壁や床や天井をめくって内部を詳細に調査することは、通常はほとんどありません。
インスペクションの調査時間は、床面積30坪程度なら2～3時間です。
費用は、目視中心の一次検査（基本調査）を木造一戸建て住宅（30坪程度）でおこなうとして、4万円～7万円です。
インスペクションの結果を、契約書・物件状況報告書・付帯設備表に記載しておけば、契約不適合責任はおおむね回避できます。
まずは、お気軽に何でもご相談ください！
八尾市不動産売却・買取・
東大阪市不動産購入なら
株式会社寿ハウジングまで・・・
ご相談・査定は無料です。
「無料売却査定」実施中！
所有している不動産の査定価格が気になる方は、株式会社寿ハウジングで無料売却査定を実施しています。
・とりあえず費用だけ知りたい
・他社の見積と比べてみたい
・売却の悩みを聞いてもらいたい
・高価買取リースバックするにはどうしたらいいのか
などなど、株式会社寿ハウジングで解決をサポートします！
下記リンクをクリックでお問い合わせページに飛びますので、必要情報を入力の上、お問い合わせください。
無料売却査定・相談はこちらから（ただいま成約多数につき、スピーディーに売却できます！）
☎TEL 0120-884-713
営業時間：9:00~19:00 定休日：水曜日
