保有している家や、賃貸経営しているアパートやマンションの一室で死亡事故があった場合には、特殊清掃を含め大規模なリフォームが必要になることがあります。
そのリフォームは資産価値維持につながるのか、告知義務についてはどうなるのかご説明します。
死亡事故があった場合にはリフォームが資産価値低下をある程度緩和できる
一般的にリフォームは物件の傷んだ部分や故障したものを元に戻し、使い勝手を向上させ、見栄えが良くなるためにリフォーム前より資産価値が向上します。
しかしながら、事故物件でのリフォームは心理的抵抗を軽減させる効果があるものの、資産価値自体が下がることは避けられません。
死亡事故が合った場合、警察や救急車が来て検死や状況確認、遺体の搬送など少からずとも近所の騒ぎになってしまいます。
その事実を無くすことはできないために、事故前の資産価値と同じ価格を維持できるわけではないのです。
リフォームすることで価値の低下を緩和できる程度であると考えておきましょう。
事故物件をリフォームしても告知義務は無くならない
たとえば賃貸マンション内で死亡事故が発生し、特殊清掃を含めて大規模なリフォーム、フルリノベーションに取り組んだとします。
しかし、その部屋が事故物件であることは変わらないため、賃貸借契約時やそのマンションを売却する場合にも告知義務は無くなりません。
そもそも事故物件を売却するときの事故物件の定義とは、物件内で病死や誤嚥（ごえん）などの自然死以外の死亡があった物件を指します。
自殺や殺人があった物件は事故物件として扱われますが、自然死でも遺体の発見が遅れて腐敗し、特殊清掃が必要になった状況なら事故物件として扱われます。
事故物件の売却時に売主には告知義務があり、買主に対して伝えないまま引き渡すと、買主から損害賠償請求されることもあるでしょう。
告知義務がある以上、相場価格での売却は難しいため、資産価値が下がってしまいます。
物件が事故物件になってしまった場合、内装の交換からフルリフォームまで、状況に応じたリフォームに取り組む必要が出てくるでしょう。
そのような事故物件のリフォーム費用の相場について解説します。
◎内装工事
特殊清掃などの必要がなくても、事故があった部屋をそのままにすることは所有者として気持ち良いものではありません。
最低限の作業として、クリーニングやクロスの貼り替えを検討する方もいらっしゃるでしょう。
その場合、クロス貼り替えの目安は1㎡あたり1,000円前後で、このときの面積は床面積ではなく貼り替え面積を指します。
部屋全体のクロス面積を計算する場合、床面積の3倍程度を目安にして計算すると良いでしょう。
その計算に加えて貼り替え金額の2割程度を諸経費や雑費として計算すれば大幅に狂うことはありませんが、詳細が必要な場合は見積もり取得をおすすめします。
床を張り替える場合には床下地から張り替える、床材だけを張り替える、現在の床のうえにリフォーム用のフローリングを敷くなど施工方法によって変わります。
また、床面積によって大幅に変わるので、ファミリータイプのマンションや一戸建ての場合、100万円以上の費用がかかります。
◎水回りを交換する場合
水回りの交換ではトイレ、洗面化粧台、キッチン、お風呂などを交換することが一般的です。
トイレや洗面化粧台は1か所20万円程度で交換可能ですが、取り付ける商品、現状の配管状況にもよって変わります。
既存のお風呂をユニットバスに交換する場合は50万円から100万円程度、設置方法や扉の大きさなどによって金額が増減します。
キッチンも交換は50万円から100万円程度で、商品グレードや機能によって金額が変動するでしょう。
ユニットバスやキッチンはただ交換するだけなら交換費用だけで済みますが、向きや配置を変えるとなると大規模な工事が必要です。
その場合、もっと費用が大きくなる可能性があります。
◎フルリノベーションする場合
リノベーションとは室内の構造以外撤去して、再度部屋を作り直す大掛かりな改修工事のことです。
延床面積が30坪程度の一戸建ての内装だけなら700万円から1000万円程度かかり、さらに外壁や屋根も含めると200～300万円追加されます。
同規模のマンションなら600万円から1000万円程度で、外壁などは管理組合で修繕するので検討する必要はありません。
もっと規模が小さく30㎡程度のワンルームマンションや1DKタイプの物件の室内をフルリノベーションする場合、300万円から400万円が費用の目安です。
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