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八尾市と東大阪市不動産売却における現状渡しとは?メリット・デメリットについて

カテゴリ:不動産コラム(売却・買取・購入)

八尾市と東大阪市不動産売却における現状渡しとは?メリット・デメリットについて




現状渡しの注意点とは


現状渡しで売却を進める際の注意点について解説します。


1.残置物やごみは売主が撤去する


不動産をそのままの状態で売却する現状渡しとはいえ、家の中にある家具、家電、ごみなどは売主が撤去するのが一般的です。


備え付けの家具などをのぞき、家の中に残置物がないようにすべて空にしてから引き渡す必要があります。


残置物をそのままの状態で引き渡すのであれば、事前に買主に同意を得たうえでその内容を契約書に記載しておきましょう。


2.契約不適合責任に問われるリスクがある


契約不適合責任とは、契約書の内容と実際に引き渡された不動産の状態が違った場合に、売主が買主に対して負うべき責任のことです。


売買契約の時点で告知されていなかった不具合が売却後に見つかった場合、買主から損害賠償や契約解除を求められるリスクがあるので注意してください。


契約不適合責任のリスクを回避するには、インスペクションを依頼するなどして、売却する不動産の状態を正しく把握しておく必要があります。


インスペクションとは、専門家による中古不動産の状況調査のことです。


調査費がかかりますが、不動産の状況を把握できるだけでなく、「インスペクション実施済み」という事実が買主からの信頼にもつながるでしょう。


また、契約不適合責任には「買主が不具合を知ってから1年以内に売主へ通告する」という期限があります。


しかし、買主と売主が同意のうえであれば、その期限を短くすることも可能です。


契約書に「引き渡し後の不具合については責任を負わない」といった旨の免責事項を入れておく方法もあります。


3.過去の修繕や事件なども告知義務がある


先述したように、不動産の状態については買主に正しく告知し、契約書に記載しておく必要があります。


その際、告知義務は「過去におこなった修繕」や、「過去にその土地で起こった事件や事故」に対しても発生するので注意してください。

メリットは・・・

1.売却の際にコストがかからない


売却に向けてリフォームや解体をおこなわない現状渡しでは、それらの費用がかからないという大きなメリットがあります。


リフォームをしたほうが不動産を高く売却できるという可能性もありますが、リフォームにかかった費用をそのまま売却価格に上乗せできるケースはあまりないと考えておきましょう。


2.早期売却を期待できる


現状渡しでは、リフォームや解体にかかる費用だけでなく、時間や手間も省略できます。


そのため、売却を早期に完了させたい売主にとっては大きなメリットだといえるでしょう。


また、買主のなかには、「不動産を購入してから自分好みにリフォームをしたい」と考える方も少なくありません。


その場合、「不具合の分だけ値引きして安く購入したい」というのが買主の一般的な考えです。


そういった一定の需要があるので、「値引きを前提としてでも早く売却したい」という売主にとってもメリットのある売却方法だといえるでしょう。


3.買取を利用すれば契約不適合責任が免責される



先ほど、現状渡しの注意点として、契約不適合責任に問われるリスクがあるとお伝えしました。


しかし、不動産会社による「買取」を利用すれば、契約不適合責任に問われることはほとんどありません。


多くの買取では、契約不適合責任が免責になる契約内容となっているからです。


買取とは、不動産会社が買主となり、売主から直接不動産を購入することをいいます。


一般的な「仲介」とは違って買主を探す必要がないため、「なかなか買主が見つからない」「早く売却を決めたい」という売主にとってもメリットのある売却方法です。

デメリットは・・・


1.相場よりも売却価格が安くなる可能性がある


現状渡しの不動産は、購入後に買主側でリフォームすることを前提としているため、売却価格が相場より安くなるというデメリットがあります。



相場と同じ価格で売却を進めていても、不具合があることを理由に値引き交渉を提案されるケースが多いと考えておきましょう。



一定の値引きは想定したうえで、値引き額のボーダーを事前に決めておくと安心です。



明確な金額を設定しておくことで、買主との交渉を担当する不動産会社にとっても売却の方向性が定まりやすく、スムーズな売却につながります。


2.売却後のトラブルが起こりやすい


現状渡しでの不動産売却においては、「契約不適合責任」とどう向き合うかがとても重要です。


リフォームや修繕をせずそのままの状態で売却をする現状渡しの場合、一般的な中古不動産の売却時よりも、不具合などの把握があいまいになってしまう傾向にあります。


リフォームや修繕をする場合は、実施前に不動産の不具合箇所などの状況確認をするのが一般的だからです。


先述したように、売却後に契約内容と異なる不具合が発見された場合、売主は買主に対して損害賠償などの責任を負わなければなりません。


状況によっては、契約解除を求められる可能性もあります。


これらのデメリットを回避するためには、「買取を利用する」「契約書に免責事項を記載しておく」「契約不適合責任の期間を短くする特約をつける」などの方法を検討してみましょう。


まずは、お気軽に何でもご相談ください!


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