では、まず住民税とはどういう税金なのか、ご説明します。
住民税は、都道府県民税と市区町村民税を合算した税金です。
給与所得者の場合は、住民税は所得税と同じように給料から天引きされます。
所得税の場合は当該年の収入に対して計算されますが、住民税の場合は前年の所得に対して課税される仕組みです。
次に不動産を売却した場合の住民税への影響についてご説明します。
不動産は売買のときにも、所有しているときにも、さまざまな税金がかかります。
不動産を売却して利益がでた場合には、復興特別所得税を含む所得税と住民税を納税します。
所得税と住民税は、給与所得者であれば、給与に対して天引きされるのですが、不動産売却をしたときの譲渡所得にかかる所得税と住民税に関しては確定申告が必要となります。
確定申告では、給与所得と不動産売却をして発生した譲渡所得を申告します。
確定申告をすることで、給与所得と譲渡所得が合算され、それに応じた所得税と住民税を納付することになります。
確定申告の際には譲渡所得の計算が必要となりますが、譲渡所得は譲渡価格から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。
譲渡所得は、プラスになる場合もありますが、取得費と譲渡費用の合計が売却価格を上回りマイナスになる場合もあります。
譲渡所得がプラスになる場合には、給与所得と合算した所得が増えるので、確定申告後の税額は増えます。
不動産売却で譲渡所得がマイナスになる場合は、所得税や住民税は発生しません。
この場合は、確定申告する必要がありません。
しかし、その場合は税務署から問い合わせが来ることがあるので、売却時の売買契約書と取得時の売買契約書を用意して、問い合わせに対応しましょう。
また、譲渡所得がマイナスの場合でも確定申告をすると、税制上の優遇措置を受けることができるので、不動産売却をおこなった際には確定申告をおこなうことをおすすめします。
1.不動産を売却したあとに、いつ申告するのか、そして譲渡所得があった場合に住民税が上がるのはいつなのかをご説明します。
まず、確定申告は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間におこないます。
2.住民税は、確定申告後の5月頃に納付書が届きます。
住民税の納付は、一括納付か年4回の分割払いで納付することができます。
分割払いの場合、確定申告をした6月から8月、10月、翌年1月の4期に分けての納付となります。
もちろん一括での納付も可能で、手続きをすれば給与からの天引きも可能です。
以上のことから、住民税の上がるタイミングは、不動産売却をした年の翌年ということになります。
3.住民税は、不動産の所有年数に応じて税率が変わります。
所有期間が5年超の場合は、長期譲渡所得となり、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。
5年超の長期譲渡所得の場合の住民税の税率は5%となり、5年以下の短期譲渡所得の場合の住民税の税率9%となります。
所有期間は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断されるので注意が必要です。
例えば、2013年5月に購入した不動産を2018年6月に売却した場合、生活した期間は5年を超えています。
しかしながら、2018年1月1日現在では所有期間は4年となり、この場合、短期所得ということになります。
この場合、売却を2019年1月に売却を伸ばせば、所有期間が5年を超えることになるので、長期譲渡所得になります。
長期譲渡所得と短期長期所得では大きく税率が違いますので、所有期間をあらかじめ確認しておくことをおすすめします。
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