一般的な相続では、預貯金や不動産などプラスの遺産についての分割協議で、親族間でのトラブルに発展するケースが多いです。
反対に、故人が抱えていた借金などマイナスの遺産については、他の遺産の売却金を返済に充てるというケースが多いでしょう。
とくに相続人となる方が遠方に住んでいる場合は、故人の自宅はその後使用されないまま放置されてしまい空き家となることが想像できます。
できれば相続したくないと考える方が多く、このような場合に検討していただきたいのが空き家の「相続放棄」です。
相続放棄とは
「相続放棄」とは言葉のとおり、相続する権利を放棄する方法のことで、マイナスの遺産だけでなくプラスの遺産も含めたすべての遺産を相続放棄しなければなりません。
不動産の場合も同様で、使いたい不動産のみ相続し、管理責任が負担になる空き家のみを手放すことはできません。
プラスの遺産に相当する分だけマイナスの遺産も相続する「限定承認」という方法もありますが、不動産は「資産」であるので、空き家であっても限定承認で手放すことはできません。
管理責任が負担になる、誰も住まない利用方法もない空き家だとしても、プラスの遺産となるのです。
そのため、「負債も含めた遺産をすべて相続する」か「すべて相続放棄する」のどちらかを選ぶことになることを頭に置いておきましょう。
相続放棄するとどうなる？
相続放棄をすると、放棄した権利は次の順位である相続人に移動します。
自分1人だけの意見で相続放棄を進めてしまうとその他の親族へ迷惑がかかってしまうため、相続放棄をおこなう場合は、相続権のある親族同士でしっかりと話し合って手続きを進めましょう。
また相続放棄は、相続の発生を知ってから3か月以内におこなわなくてならないという決まりがあります。
管理責任が負担となる空き家を手放すために相続放棄するならば、相続発生から3か月以内に、すべての資産を相続人全員が相続放棄する意思表示が必要なこと覚えておきましょう。
空き家の管理責任とは
空き家を手放すためにすべての遺産を相続放棄したら、空き家に対して一切関わらなくても良いのでしょうか？
結論として、相続放棄をしたとしても次順位の相続人に引き渡しされるまでは管理責任が残り、空き家の管理をしなくてはなりません。
相続人が自分1人であった場合でも管理責任は残りますし、複数人いる相続人全員が相続放棄したとしても、自分が先順位でいちばん最初に相続放棄したのならば管理責任が残ります。
管理責任とは一般的な土地・建物の管理と同様で、風通しや掃除、ゴミの片づけ、庭の手入れ、建物の修繕などをして、近隣や他人に迷惑がかからないようにする責任です。
もし、空き家が原因で近隣や他人に損害を与えてしまった場合、損害賠償責任が発生することも覚えておきましょう。
なお、相続放棄しているので、相続税や固定資産税などの支払いは不要です。
相続放棄したらいつまで管理責任があるの？
管理責任がなくならないのでは「空き家を手放すことができないのでは？」と考えてしまいますが、相続財産管理人が選任されれば管理責任もなくなります。
相続財産管理人とは、相続人がいない財産を国庫へ帰属させるために、家庭裁判所への申し立てによって選任する、財産の管理をおこなう人のことです。
多くの場合、弁護士や司法書士などの専門家から選ばれます。
業務としては故人に借金などがあれば遺産から必要な支払いをし、空き家などの管理・処分をおこないます。
相続財産管理人を選任するときは費用がかかり、50万円から100万円程度の予納金をあらかじめ裁判所に納めなければなりません。
これは相続財産管理人の業務に関する経費や報酬として支払う必要があり、相続放棄した財産から支払える場合は不要ですが、そうでない場合は別で用意しなければなりません。
空き家を相続した場合に必要な「相続登記」とは
相続によって不動産を取得した場合、不動産の名義を故人から相続人に変更する手続きのことを「相続登記」といいます。
これは法改正によって令和6年4月1日以降に義務化される予定で、不動産を取得してから3年以内に登記をしなければ、10万円の過料が課されます。
法改正以前に相続登記が未登記であった不動産に対しても適用されるので、相続した不動産で未登記のものがあれば要注意です。
ただし、遺産分割協議に時間がかかっているなどのケースで期限に間に合わない場合は、相続人である旨を申告すれば義務が免除されます。
ただし遺産分割協議がまとまったあと3年以内に相続登記をしなければ、5万円の過料が課されるため、この点にも注意しましょう。
いずれにせよ、不動産を相続するのであれば相続登記が必要になることを頭に置いておきましょう。
1.売却する
親類縁者にとって空き家が使えない不動産だとしても、かならずしも需要はゼロではないため、まずは売却することを検討してみましょう。
不動産を売却するためにまず必要なのが価格査定で、空き家のあるエリアの不動産事情に詳しい不動産会社に依頼するのがおすすめです。
建物が使用できるような状態であれば中古住宅として、古くて使用ができないような状態であれば古家付き土地、もしくは建物を解体して更地として売却する方法があります。
解体は費用がかかるものの、管理責任が軽くなり、火事や事件などの懸念も減るメリットがあるので良い方法です。
2.隣地と交渉する
不動産売却において隣地に交渉することはとても有効的で、それが相続で発生する空き家であっても同様です。
隣地が不整形地であったり、住宅が密集したエリアだったりする場合は、土地を買い取ることで隣地の敷地面積を広げることができるため、前向きに検討してくれることもあるでしょう。
しかし、直接交渉して不動産売買すると取り決めが曖昧なためにトラブルになることもあります。
仲介手数料が必要になってしまいますが、トラブルを回避するためにも不動産会社に依頼したほうが良いでしょう。
3.寄付する
空き家をそのままの状態で寄付するのは少々難易度が高いものの、決して可能性がないわけではありません。
基本的に国は不要な土地の寄付は受け付けていませんが、地方自治体や一部の法人などは寄付を受け付けてくれる場合もあります。
注意点として、個人への寄付には贈与税がかかる可能性があります。
寄付先が個人への寄付かどうかよく確認しましょう。
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