土地売却の流れは・・・
1.不動産会社に査定を依頼する
土地を売却することが決まったら、まずは不動産会社に査定依頼を出すことからはじめましょう。
その際、物件に関する資料だけでなく、周辺環境の情報なども提供できるようにしておくと、査定に役立つことがあります。
また、売却したい土地が遠方にある場合は、その土地があるエリアの不動産会社に依頼することをおすすめします。
2.媒介契約を結び売却価格を決める
納得のいく査定額が提示されたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
これは、不動産会社に土地の売却に関する仲介業務を依頼するための契約です。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
種類ごとに契約できる不動産会社の数や契約期間が異なるため、自身の希望にあった契約方法を選択しましょう。
媒介契約を結ぶ不動産会社が決まったら、次に土地の売却価格を決定します。
価格の決定権は売主にありますが、提示された査定額や類似物件の売買事例、そして市場の状況など、不動産会社の担当者と相談しながら決めていくと安心です。
3.売却活動の開始
売却価格が決まったら、いよいよ不動産会社による売却活動が始まります。
売却活動の主な内容としては、チラシのポスティングや新聞折り込みの実施、不動産情報サイトへの掲載、来店者への案内などです。
土地に興味を持つ方が現れた場合は、現地見学の立ち会いも基本的に不動産会社の担当者がおこないます。
4.条件の交渉と売買契約の締結
土地の見学を終えて購入希望者が現れたら、不動産会社をとおして買主側と売却価格や条件についての最終的な交渉を進めます。
支払い方法や引き渡しの日程についてもしっかり話し合っておきましょう。
すべての条件に関して売主、買主が合意したら、売買契約へと進む流れです。
契約当日は、売主、買主の不動産会社も同席し、売買契約書への署名捺印や手付金の支払いなどがおこなわれます。
5.土地の決済と引き渡し
売買契約で決められた決済日に、手付金を除いた残りの代金を受け取り、土地を引き渡します。
引き渡しの当日には司法書士によって所有者移転登記がおこなわれ、土地売却の流れは完了です。
6.確定申告をおこなう
土地売却は引き渡しが終わった時点でほぼ完了していますが、売却した翌年には確定申告を忘れずにおこないましょう。
確定申告の期限は、土地売却をした翌年の2月中旬から3月中旬頃です。
ただし、土地を売却しても利益が出なかった場合は、確定申告の必要はありません。
土地売却時に必要な費用は・・・
1.仲介手数料
売却の仲介を依頼した不動産会社に対し、支払う費用です。
仲介手数料の額は法律で上限が決められており、土地が400万円以上で売却された場合は下記の計算式で算出することができます。
◎仲介手数料の上限額=(売却価格×3％+6万円)+消費税
たとえば5000万円で土地を売却した場合の仲介手数料は、上記の式にあてはめて県産すると171万6000円です。
ただし、仲介手数料は売買契約が成立した際の成功報酬にあたるため、契約にいたらなければ支払う必要はありません。
2.抵当権抹消費用
土地を購入した際のローンがまだ残っている場合は、売却前にローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。
その手続きの際に、抵当権抹消登記の登録免許税が必要になります。
費用は不動産1件につき1000円です。
土地のみを売却する場合は1000円、建物と土地を売却する場合は合計2000円を支払います。
3.土地の測量費用
隣接地との境界があいまいな状態であれば、トラブルを防ぐためにも土地の測量を実施しておきましょう。
土地の測量で境界線や面積を明確化し、測量図や境界確認書を作成しておくと安心です。
測量は土地家屋調査士や測量事務所に依頼することになり、一般的な費用の相場は数十万円ほどになります。
測量から書類の制作までには数か月を要する場合もあるので、余裕を持ったスケジュールで進めてください。
4.税金
土地を売却する際には、印紙税、登録免許税などの税金が課されます。
また、土地を売却して利益が出た場合にのみ支払うのが、所得税と住民税です。
所得税は土地売却の際に支払う費用のなかでも高額になりがちな項目なので、事前に税率についても知識をつけておきましょう。
所得税と住民税の税率は土地の所有期間によって異なり、5年以下の短期譲渡所得であれば税率39％、5年を超える長期譲渡所得の場合は税率20％です。
あくまで売却益に対して課される税金であり、土地の売却額に対して課される税金ではないので注意してください。
5.書類の準備費用
土地の売却時には印鑑証明書や住民票、登記識別証明書などの書類が必要になり、それぞれに発行手数料がかかります。
手数料はそれぞれ数百円程度なので高額ではありませんが、取得場所が法務局や各市町村の役場だったりとさまざまなので注意しましょう。
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