親の不動産を相続したなど、不動産売却前に相続手続きが必要な場合の相談窓口は、相続人の間でのトラブルの有無によって相談窓口が異なります。
◎不動産売却にからむ相続でもめている場合は「弁護士」
相続財産のなかに不動産が含まれており、さらに相続人が複数いる場合には、相続トラブルが発生しやすくなります。
不動産は現金や預貯金と異なり分割所有が難しいので、誰がどのように所有するかでもめやすくなるためです。
もっとも簡単なのは、売却して得られた現金を分け合うことです。
しかし相続した不動産を売却するにも、相続人全員の合意が必要とされています。
一人でも「思い出のある家を売却したくない」「自分が最後まで介護したから家は自分がもらう」など言いだすと、売却はできません。
相続人の間で意見の相違が発生した場合は、当事者間で話し合うより、弁護士に間に入ってもらい意見をまとめるのが効果的です。
弁護士は法的根拠に基づいた具体的な提案をしてくれるため、誰もが納得しやすくなるためです。
◎相続人が売却に合意している場合は「司法書士」
相続人同士でもめごとがなく、全員が売却に合意しているなら、司法書士に相続登記の相談をしましょう。
不動産は、登記簿に記載された所有者しか売却できないとされています。
そのため、相続した不動産を売却する買主が見つかった場合でも、亡くなった人から直接買主へ名義変更はできません。
いったん相続人に名義変更し、それから買主に再度所有権移転登記が必要です。
司法書士は、不動産の登記や権利関係の専門家なので、登記手続きをスムーズに進めてもらえます。
◎不動産会社で査定を受けるとスムーズ
不動産の相続が発生し、売却による遺産分割を検討する際には、まずは不動産会社に査定を依頼して、いくらで売却できるか調べるのがおすすめです。
とくに、相続遺産のなかにローンや借金が含まれている場合、それらマイナスの資産と不動産や預貯金などプラスの資産のどちらが多いかをまず調べることが大切です。
マイナスの資産のほうが多ければ、相続放棄や限定承認を検討する必要がありますが、いずれも相続が発生してから3か月以内と期限が決まっているからです。
◎不動産売却にかかる税金の相談は「税理士」
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税に関しては、まず譲渡所得を計算したうえでいくら税金がかかるかを算出する必要があります。
譲渡所得を出すには、減価償却を考慮するなどさまざまな資料をもとに計算しなければなりません。
計算が複雑で、自力でおこなうには手間も時間もかかることから、税金の専門家である税理士に相談するのがおすすめです。
税理士なら、節税できる特例を教えてくれるなど、少しでも税金を抑えられるアドバイスをもらうことも期待できます。
◎不動産売却後の確定申告の相談は「税務署などの無料相談」
不動産売却で譲渡所得が発生した場合、翌年の確定申告期間内に確定申告が必要です。
確定申告についての相談は、まずは税務署や各自治体が確定申告期間近くになると実施する、無料相談を利用するのがおすすめです。
無料相談は予約が必要、時間が決まっている、など制限がある場合が多いようですが、まずは無料相談を利用してから必要に応じて税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。
◎境界や測量の相談は「土地家屋調査士」
不動産を売却する際には、トラブルを避けるために隣地との境界を明確にしておく必要があります。
隣地との境界がはっきりしていないケースでは、土地家屋調査士に境界確定のための測量を相談しましょう。
◎売却する不動産の登記変更や権利関係は「司法書士」
不動産を売却する前には、住宅ローンを組んだ際に設定された抵当権を抹消する抵当権抹消登記や、住所変更登記など、いくつかの登記手続きが必要です。
登記や権利関係については、専門家である司法書士が相談窓口になります。
◎不動産売却に関する総合的な相談は「不動産会社」
不動産売却に関するあらゆる相談は、不動産会社に問い合わせるのもおすすめです。
売却したい不動産の査定価格を調べるのはもちろん、どのような売却方法が適しているのか、どういった流れで売却を進めると良いのかなど、さまざまなアドバイスをもらえます。
ほとんどの不動産会社では、弁護士や司法書士、土地家屋調査士などとつながりがあるので、売却を進めるうえで必要になったときに、必要な専門家を紹介してもらうと効率的です。
1.弁護士
弁護士への相談料は、1時間あたり1万円が目安です。
実際にトラブルの解決を依頼するには、着手金や報酬が別途必要になります。
2.司法書士
司法書士への相談料は、1時間あたり5000円が目安です。
実際に登記手続きなどを代行してもらう場合は、不動産1件あたり数万～5万円程度になることが多いようです。
3.税理士
税理士への相談料は、1時間あたり5000円前後が目安です。
実際に不動産売却した場合に税理士に支払う費用相場は、売却利益に応じて異なりますが、10～20万円が相場とされています。
4.土地家屋調査士
土地家屋調査士については、相談料は無料とするところが多いようですが、1時間あたり3000円～4000円の相談料がかかる事務所もあるようです。
境界確定を実際に依頼する場合は、35万～80万円程度が相場です。
5.不動産会社
不動産売却に関する一般的な相談は、不動産会社なら無料です。
そのため不動産売却に際しては、まず不動産会社で査定を依頼して、おおまかな売却価格を把握してから、さまざまな相談をするのがおすすめです。
相続や税金など専門的な問題に関しては、つながりのある専門家をその都度紹介してもらうと効率が良いでしょう。
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