住宅ローンを滞納して一定期間が経過すると、競売にかけられ自宅を失ってしまいます。
競売を回避するには、住宅ローンの返済が困難だと感じ始めた段階で対処することが大切です。
まずは返済不可になる前にできる対処法をご紹介します。
金融機関に条件の変更ができないか確認する
住宅ローンの返済が苦しいと感じ始めたら、まずおこないたいのが金融機関への相談です。
早めに相談すれば、返済期間の延長や一定期間の返済猶予が受けられるかもしれません。
たとえば、3000万円の住宅ローンを30年の返済期間で組んでいた場合、返済期間を35年に延ばすことで、月々の返済額が約1万円ほど安くなります。
条件の変更ができるかどうかは借り入れ先の金融機関によって異なりますが、まずは相談してみることが大切です。
住宅ローンの借り換えを検討する
住宅ローンの借り換えも返済負担を減らす方法の1つです。
今より安い金利の住宅ローンに借り換えることで、そのぶん毎月の返済額が低くなります。
たとえば3000万円の住宅ローンを金利3%で借りている場合、30年返済で月々の返済額は約12万6000円です。
同じ条件で金利1.2%の住宅ローンに借り換えると、月々の支払いは約9万9000円まで低くなります。
ただし、借り換え時には約40～50万円ほどの費用がかかるため、コストをかけてでも借り換えたほうが良いのかどうか、見極める必要があります。
借り換えの前後で、金利に1%以上の差がある場合には検討してみると良いでしょう。
◎自宅を売りに出す
支払いの見通しが立たない場合には、売却も検討しましょう。
家を手放すことになってしまいますが、なにも対策せずに滞納を続けてしまうと、最終的に自宅は競売にかけられてしまいます。
競売は一般的な売却よりも安い価格での取引となるため、一般売却ができるうちに売り出すことがおすすめです。
なお、売却代金よりも住宅ローン残高のほうが多い、もしくは滞納が3か月ほど続いている場合には、任意売却を検討することになります。
◎競売にかけられるとどうなる？
競売では、市場価格の5～7割程度の価格で取引されることが一般的です。
たとえば一般売却では3000万円で売りに出せるはずの不動産が、競売では1500～2100万円で取引されることになります。
そのため、売却代金だけでは住宅ローンを完済できず、多額の債務が残ることも少なくありません。
また債務者の意思に関係なく強制的に売買がおこなわれるため、たとえ新居が決まっていなくても、引き渡し日までに退去する必要があります。
◎任意売却とは？
任意売却とは、金融機関からの許可を得て、住宅ローンが残っている不動産を売却することです。
通常、不動産は住宅ローンが残った状態では売却できません。
なぜなら住宅ローンを組む際に、金融機関が対象の不動産に抵当権を設定しているためです。
不動産を売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を外す必要がありますが、売却代金よりも住宅ローンの残高が多いとローンを完済できず、売りたくても売れない状況になってしまいます。
そこで検討するのが、任意売却です。
任意売却であれば、住宅ローンが残ったままでも、金融機関の許可を得ることで不動産を売却できるようになります。
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