不動産の売却益とは、どのような形で決まるのでしょうか？
◎売却益とは売却する際に生じた利益
売却益とは、不動産を売却した価格から、売却する際にかかった経費や税金の特別控除額を差し引いた差額部分の利益を指します。
住宅ローンの残債や次の住居の購入資金もあり、もともとお金を出して買ったものを売却したお金に利益という表現は、違和感を覚える方もいらっしゃるかと思います。
エリアの土地相場が上昇して、買った時よりも高く売却できたというケースもありますが、そう多くはないかもしれません。
売却益とは、実質的には税制上の表現だと言えるでしょう。
◎売却益には課税される
所得税のかかる所得は不動産所得のほかに、事業所得、利子所得、配当所得、給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得、一時所得、雑所得の10種類の所得があります。
不動産譲渡所得税は所得税の一部ではありますが、サラリーマンが受け取る給与所得や個人事業主の事業所得とは別に区分される分離課税となっています。
不動産の売却益には、所得税と住民税のほかに、2037年末までの特別復興所得税もあわせて課せられます。
しかしこれらの税金は必ず課税されるわけではなく、計算結果で売却益が0またはマイナスとなった場合、課税額は0円となります。
◎売却益が発生した場合は確定申告をおこなう
譲渡所得税を確定させるために、確定申告をおこないます。
計算結果が無税となる場合は確定申告は基本的に不要なのですが、その場合でも控除の特例を適用したい場合、あるいは売却で大きくマイナスが出た場合には、確定申告をおこないます。
会計事務所などに有料で依頼することもできますが、必要書類をそろえて税務署で記入のサポートを受け、ご自身で提出することもできます。
締切は売却した翌年の3月15日で、必要書類は税務署から入手するする申告用紙のほか、取得費や譲渡費用の領収書、売買契約書の写しなどです。
1.不動産売却で認められる経費
譲渡所得の経費は大きく分けて、売却する不動産の購入時にかかった「取得費」と、このたび不動産を売却するためにかかった「譲渡費用」があります。
取得費のうち建物の部分は、経年償却分を建物構造と築年数で定められた減価償却費を差し引いて計算します。
取得費や譲渡費用は、何でも計上できるわけではなく、かかったコストに含めて良いものと、含まれないものがあるため注意が必要です。
たとえば住宅ローンの残債は経費となりません。
2.不動産売却で適用される控除の特例
くわしくは後述しますが、譲渡所得への課税には控除の特例が適用され、譲渡所得から特定の金額が控除されたり、税率が下がったりすることで課税額が減免されます。
住まいとして利用されていた住居は、その売却後に次の住居を取得して移ることが必要であると考えられるためです。
また、相続して取得した実家などは文字通り相続の対象であり、相続後に空き家が放置されることを防ぐ必要もあります。
このような観点から、上記のような売却は、税金が安くなる特例が適用できるのです。
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