八尾市と東大阪市の不動産任意売却でも税金はかかる？税金滞納による影響についても解説！
通常、不動産を売却する際には、抵当権の抹消手続きが必要です。
抵当権とは、ローン契約者が滞納した際に、債権者（銀行など）が自宅を担保にとる権利のことです。
抵当権が設定されたままでは売却できないため、法務局で手続きをして抹消する必要があります。
抵当権を抹消するにはローンを完済する必要がありますが、売却代金や自己資金では賄えないこともあるでしょう。
そのような場合に、ローンが残った状態で債権者から許可を取り、売却するのが「任意売却」です。
任意売却によって得たお金は、ローンの返済に充てられます。
このように任意売却は、債務の整理を目的とする売却方法ですが、通常の不動産売却と同様に税金が発生します。
はじめに、任意売却時に発生する税金の種類を確認しておきましょう。
1.譲渡所得税
不動産売却により譲渡所得（利益）が発生すると、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得とは住民税と所得税の総称で、2037年までは復興特別所得税もあわせて納税しなければなりません。
課税対象となるかどうかは、以下の計算式で求められます。
譲渡所得＝売却価格ー（取得費＋譲渡費用）
取得費とは不動産購入時にかかった費用、譲渡費用は不動産売却時にかかった費用のことです。
上記で算出した結果に一定の税率をかければ、譲渡所得税額がわかります。
税率は不動産の所有期間によって異なり、5年超えであれば20.315％、5年以下だと39.63％です。
とはいえ任意売却においては、譲渡所得税はかからないケースが多いです。
その理由については、次章で解説します。
2.登録免許税
登録免許税は、不動産に設定された抵当権を抹消する際にかかる税金です。
税額は、不動産1件につき1000円です。
手続きを司法書士に依頼した場合は、別途報酬料がかかります。
3.印紙税
印紙税は、買主と結ぶ売買契約書に対して課税される税金です。
税額は物件の売買金額によって異なり、不動産の売却価格が高くなるほど印紙税も高くなります。
なお、令和6年3月31日までの間に作成される契約書には軽減税率が適用されます。
たとえば売買金額が1000万円を超え5000万円以下の場合、本則税率が2万円、軽減税率は1万円です。
4.消費税
消費税とは、商品の販売やサービスの提供に対してかかる税金で、消費者が負担し事業者が納付します。
そのため、個人所有の不動産を任意売却する場合は、消費税についてそこまで心配する必要はありません。
ただし、賃貸アパートなど事業性を認められる建物や駐車場として収入を得ていた土地などは、課税対象となる可能性があります。
売却益が出ないケースが多い
譲渡所得税が課税されるのは、土地や建物の売却により利益が出たときだけです。
任意売却をおこなう場合、売却代金だけではローンを返済できず、債務が残ることも珍しくありません。
任意売却により利益が出なければ、そもそも譲渡所得税は非課税となります。
3000万円の特別控除を利用できる
売却益が発生した場合でも、特例の利用により譲渡所得税がゼロになることもあります。
この特例を「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」といい、売却益から3000万円まで控除できる仕組みです。
つまり売却益が3000万円以下であれば、特例の利用により譲渡所得税の課税対象外となります。
特例を利用するには複数の条件を満たす必要があるため、国税庁のホームページで確認しておくようにしましょう。
強制換価等による特例が適用される
任意売却によって不動産を手放す際は、「強制換価等による特例」を適用できる可能性があります。
この特例は、資力の喪失により債務の弁済が著しく困難である場合に、特定の所得税を非課税とするものです。
このように、任意売却では特例の利用などによって、譲渡所得税がかからないケースがほとんどです。
なお印紙税と登録免許税についても、支払いが難しい場合は債権者と交渉して、売却代金から捻出できるケースがあります。
◎滞納額によっては自宅が差し押さえられる可能性がある
税金を滞納していても、任意売却による売却代金で滞納を解消できると判断されれば、任意売却自体は可能です。
ただし、税金の滞納額があまりにも大きい場合は、不動産が差し押さえられてしまう可能性があります。
不動産が差し押さえられてしまったら、差し押さえの解除をしてもらわないと任意売却ができません。
差し押さえを解除してもらうには行政との交渉が必要となり、労力も時間もかかります。
任意売却ができなくなる前に、今支払える分の税金は納付しておくことをおすすめします。
◎交渉次第で売却代金から税金を捻出できる可能性がある
任意売却で得たお金は、住宅ローンの返済に充てるのが原則です。
しかし債権者との交渉によっては、物件の売却代金を税金の支払いに充てることができます。
任意売却が済んだら終わりではなく、ローンが残った場合はその後も支払いが続きます。
ここでまた返済が滞ってしまっては困るため、債務者の経済的な立て直しは債権者にとっても重要です。
任意売却後は、債権者と残債の返済計画を立てつつ、滞納している税金の返済についても相談しておきましょう。
◎任意売却を成功させるには？
住宅ローンや税金の滞納を続けていると、自宅は差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。
競売での取引価格は任意売却に比べて低くなりやすく、競売後も多額の債務に悩まされる可能性があります。
また所有者の意向は反映されないため、落札者が決まり入金が確認された時点で、自宅を出ていかなければなりません。
このように競売はデメリットが大きいため、自宅が差し押さえられる前に、任意売却に向けて行動することが大切です。
に競売の開札日を迎えてしまうと、それ以降は任意売却ができなくなってしまいます。
不動産は売りたいと思ってすぐに売れるわけではないため、任意売却を検討し始めた時点で早めに不動産会社にご相談ください。
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