八尾市・東大阪市の固定資産税評価額とは？計算方法や不動産売却との関係
固定資産税評価額は、土地や建物といった不動産に対して課される固定資産税や都市計画税を算出する基準となる評価額のことです。八尾市や東大阪市においても、他の自治体と同様に固定資産税評価額が定められています。
1. 固定資産税評価額とは？
- 定義：市区町村が土地・建物ごとに評価し、固定資産税や不動産取得税の算出基準となる額
- 算出基準：「地方税法」に基づき、総務省が定める固定資産評価基準をもとに各自治体が算定
- 更新頻度：原則3年ごとに評価替え（直近では2024年が評価替えの年）
2. 固定資産税評価額の計算方法
以下は、土地と建物に分けた算出方法の概要です。
✅ 土地の評価額
- 路線価方式（市街地などの場合）：
→ 道路ごとに定められた路線価を基準に、土地の面積を掛けて算出
→ 固定資産税評価額 ≒ 路線価の70%程度
- 倍率方式（郊外などの場合）：
→ 公示地価などをもとにした評価倍率を土地面積に掛ける方法
→ 道路ごとに定められた路線価を基準に、土地の面積を掛けて算出
→ 固定資産税評価額 ≒ 路線価の70%程度
→ 公示地価などをもとにした評価倍率を土地面積に掛ける方法
✅ 建物の評価額
- 再建築価格方式：建物を新築した場合の費用から経年劣化による減価を差し引いて算定
- 目安：建物評価額は市場価格の50～70％程度
3. 固定資産税の計算方法
固定資産税は以下の計算式で求められます。
固定資産税額
- ※八尾市・東大阪市ともに標準税率は1.4%
都市計画税額
- ※市街化区域のみ課税対象
4. 固定資産税評価額と不動産売却の関係
不動産売却では、固定資産税評価額が目安の一つになりますが、実際の市場価格とは異なる場合が多いです。
✅ 売却価格との違い
- 市場価格：需給バランスや立地などで決定
- 固定資産税評価額：市場価格の**60～70％**程度が目安
✅ 売却時のメリット・注意点
- 価格の参考：固定資産税評価額を基準に適正価格を判断
- 節税対策：評価額が低ければ固定資産税負担が軽減
- 相続・贈与：評価額を基準に税負担を計算（不動産取得税、相続税など）
5. 固定資産税評価額の確認方法
- 固定資産税課税明細書：毎年4～6月に送付される
- 役所での閲覧：八尾市・東大阪市の資産税課で確認可能
- 固定資産税評価証明書：窓口で取得可能（手数料がかかる）
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