八尾市・東大阪市の不動産ではなく「負動産」？マイナスの資産の処分方法とは

負動産とは所有しているだけでマイナスになる不動産のこと

負動産とは、資産にならずむしろ負債となってしまうような不動産を表す当て字です。

一般的に「不動産」と聞くと、「価値がある」「高く売れる」「お金を生み出す」イメージを持つのではないでしょうか？

不動産は、持っているだけで毎年黙っていても値上がりしていた時期があったのは確かです。

しかし近年は、投資対象となるような魅力的な物件がある一方、貸すことも売ることもできない不動産も増加傾向にあります。

そのような不動産でも、持っているだけで固定資産税や維持費などのコストがかかり、かえってマイナスとなってしまうことから「負動産」と揶揄されるようになったのです。

◎負動産の種類

具体的にどのような不動産が「負動産」となるのか見てみましょう。

1.リゾート地の別荘やマンション

バブルなど景気がいい時代に、別荘やリゾートマンションを購入した人が多くいました。

しかしバブルがはじけたにもかかわらず、「いつかまた値があがるかも」と期待していた物件の値が下がり続けて負動産になったケースは少なくありません。

老朽化も進み資産価値が下がり続けるのに、管理費や固定資産税を払い続けるしかないのです。

2.空室ばかりの賃貸物件

賃貸アパートのオーナーにとっては、空室ばかりの物件は負動産以外のなにものでもありません。

常に満室稼働とまではいかなくても、一定レベルの空室率を上回ってしまうとローンの支払額も上回り、赤字に転じてしまいます。

3.親から相続した住宅や農地

「リゾートマンションや賃貸物件なんかは自分には関係ない」と思われたかもしれませんが、一般的にも負動産は縁がないものではありません。

近年少子高齢化が進み、古い実家や農地を相続したものの使い道がなく、ただ毎年固定資産税を払い続けている、といった人は少なくないのです。

物件が老朽化してくるとますます購入者を見つけられなくなり、かといって解体するのもコストがかかるため、どうすればいいのか分からずただ放置している人もいるのではないでしょうか？

そのような負動産は、放置しているだけで維持管理費がかかるだけではなく、やがて崩壊や倒壊の危険性が高まり、管理責任を問われる可能性がでてきます。

「特定空き家」に指定されでもしたら、建物が建っている土地に認められている固定資産税の減額措置が適用されなくなり、税額が6倍に増えることもあり得ます。

このように負動産は、放置していると大きな負担になりかねない危険性をはらんでいるのです。

負動産の相続放棄は可能

不動産を相続したものの、負動産となることから放棄したい、と考えた場合には可能です。

ただし、相続を放棄する場合、すべての相続財産を放棄しなければなりません。

たとえば現金資産は相続したいけれども、負動産だけは放棄したい、といった「いいとこ取り」はできないということです。

たとえば同じ負動産でも、借金の担保になっているようなケースでは、プラスの財産と相殺してもマイナスになる場合があります。

そのようなケースでは、相続放棄したほうがいいと判断できます。
また、ほかに資産がなく、土地代金よりも家を取り壊す費用のほうが高くつきそう、といった場合も相続放棄を検討してもいいでしょう。

マイナスの資産とプラスの資産のどちらが多いかはっきりしない場合には、条件付きで相続する「限定承認」という方法もあります。

ただ、相続放棄や限定承認をする場合は、相続を知った日から3か月以内に、家庭裁判所に申し立てなければなりません。
申し立てなかったときには、すべて相続すると認めたことになる点に注意が必要です。

負動産を相続放棄する際の注意点

民法では、「相続順位」が定められていて、相続を放棄すると次に順位が高い人に相続が移動していきます。

たとえば配偶者以外の第1順位は子またはその代襲相続人（孫）、第2順位は直系尊属（父母）、第3順位は兄弟姉妹やその代襲相続人（甥や姪）となっています。

自分を含む身近な親族が相続を放棄した場合、たとえば遠い昔に亡くなった自分の兄弟の子、つまり甥や姪が、突然相続人となってしまうことがあるのです。

普段付き合いもない場合には、突然負動産を背負わされた甥や姪とトラブルになるかもしれません。

相続放棄をする際には、そういったことも考えたうえで、相続権が発生しそうな人をすべて洗い出したうえで、全員で放棄することが大切です。

◎早く売った方がよい場合

売りに出そうとしている家やマンションなどの不動産が、どのような状況なのかによって、売り時はそれぞれ違ってきます。そこで、状況別に家やマンションなどの「売り時」をみていきましょう。まず、できるだけ早く売った方がよい状況とは、どのような状況なのでしょうか？

◎利用していない家やマンション

特別な状況の場合を除き、家や不動産の一般的な売り時が実はあります。それは、「その家や不動産が不必要になった時」です。「えっ！？」と驚かれた人や、ふざけていると思われた人もいるかもしれません。でも、「家や不動産が不必要になった時」が売り時である、というには、きちんとした理由があります。では、その理由について説明していきましょう。

◎維持費がかかる

家やマンション、土地などの不動産は、言うまでもありませんが、固定資産税や管理費など、所有しているだけで維持費がかかります。それぞれが毎月、毎年積み重なっていくと、数年で結構な金額になってしまいます。不動産価格が上がってから売ろう…と、景気が良くなるのを待っていると、価格の上昇分よりもそれまでにかかった維持費の方が高くなってしまった…ということになりかねません。

◎建物の価値が下がる

家やマンションは、一般的に建てられてから年数が経てばたつほど、その価値が下がってきます。建物そのものだけでなく、給湯器や配管、外壁などの設備も当然古くなってくるので、修理や交換等が必要になってきます。ですから、売ろうと思った時には、建物の価値が下がっているだけではなく、補修費もかかることになりかねません。

また、法律で定めてられている建物の耐用年数は、木造の戸建が22年、マンションで47年となっており、この年数を超えると建物の価値はほとんどなくなるとされています。

◎家を売りに出す時期

売却する物件の状況によって「売り時」が変わることを述べてきましたが、では、季節や年度替わりなどは「売り時」に影響を与えないのでしょうか？次に、不動産売買の季節変動や、売却スケジュールについてみてみましょう。

◎不動産が動きやすい季節や時期はあるの？

不動産が動きやすい、つまり、売却されたり購入されたりしやすい時期については、いろいろな意見や説があるようです。一般的には、入学や入社、転勤が多い新年度が始まる4月に備えて、1月から3月にかけて動きが多くなると言われています。

また、新年を新居で迎える人が売却・購入をするために、9月から11月にかけても動きが多いとも言われているようです。しかし、これはあくまでも賃貸も含めた不動産の動向であり、売買がこの時期に劇的に多くなるというわけではないようです。売買に関しては、時期の影響をそれほど受けないと考えた方がよいかもしれません。

◎売却にかかる期間

一般的な売却方法として仲介業者に売却を依頼した場合、依頼から実際に売却が完了するまでの期間は、平均して3ヶ月から半年だと言われています。ですから、年内に売却したいという場合には、6月から8月ごろには売りに出し始める必要があります。もちろん、これは売却がスムーズに行われた場合であり、なかなか買い手が現れなかった場合、売却にもっと時間がかかるのは言うまでもありません。

平均で3ヶ月から半年ですから、家や不動産の売却にはかなりの時間がかかると言えるでしょう。そんなに長い時間をかけたくない、売却の好機を逃したくない、という場合には、買い取り業者に買い取ってもらうという手もあります。買い取り業者に買い取りを依頼した場合、買い手が現れるのを待つ必要がありませんので、平均して1ヶ月程度で売却が完了します。

ただし、買い取り業者に買い取ってもらう場合、通常の仲介で売却した場合よりも3割程度安くなってしまうと言われています。それを踏まえた上で、どのような売却スケジュールが、より自分の希望に合っているのかを見極めるようにした方がよいでしょう。

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