八尾市と東大阪市の不動産売却でかかる所得税を節税！特別控除とふるさと納税を活用しよう
家や土地などを売却して発生する譲渡所得税とはどのようなものかをご紹介します。
不動産売却で発生する税金は全部で5種類
不動産売却では次の5種類の税金がかかります。
1.印紙税
2.登録免許税
3.所得税
4.復興特別所得税
5.住民税
このうち印紙税は売却金額に比例するため節税が難しく、また節税できたとしてもわずか数千円にしかなりません。
登録免許税も固定資産税に基づいて計算されますし、また一般的には買主が負担するので売主にはあまり関係がありません。
売主の大きな負担となり得るのは所得税・復興特別所得税・住民税で、これらはあわせて譲渡所得税と呼ばれます。
◎不動産売却で発生する所得税の概要
節税を考えるなら、譲渡所得税を正しく理解する必要があります。
譲渡所得税とはどのようなものなのか、算出方法を通して確認しておきましょう。
◎不動産売却で発生する譲渡所得税の算出方法
家や土地を売却することで、いくらの譲渡所得税が発生するのか、算出方法をご紹介します。
税額を計算する前に、まずは以下の計算式でもととなる譲渡所得を算出しておきます。
◎譲渡所得 = 売却金額 -（取得費 + 譲渡費用）
取得費は不動産の購入金額と購入時にかかった経費から経年劣化による減価償却分を差し引いた費用です。
対して譲渡費用は、売却したときに納めた仲介手数料などの経費を指します。
たとえば売却価格が3000万円、取得費が2000万円、譲渡費用が200万円だった場合、
譲渡所得 = 3000万円 - （2000万円 + 200万円） = 800万円
譲渡所得に対する所得税は、不動産の所有期間によって以下の税率を適用します。
◎短期譲渡所得：売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下
所得税30% + 復興所得税0.63% + 住民税9% = 39.63%
◎長期譲渡所得：売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超
所得税15% + 復興所得税0.315% + 住民税5% = 20.315%
先ほどの不動産が所有期間10年だった場合には長期譲渡所得となり、譲渡所得税は
800万円×20.315% = 162万5200円
と算出されます。
◎不動産を売却して発生した譲渡所得税を節税する方法のひとつとして、ふるさと納税があります。
ここからはふるさと納税の概要と仕組み、節税の際の注意点を解説します。
◎ふるさと納税とは？概要と仕組み
ふるさと納税とは、地方自治体に寄付をしたときに、所得税や住民税から「寄付額-2,000円」が原則として全額控除される制度です。
控除されるだけではなく、返礼品として地方の特産品がもらえることから節税対策として近年高い人気があります。
ただし上限額が定められているので、寄付すればするだけすべてが控除されるわけではありません。
控除される額の上限は、所得だけではなく家族構成によっても変わるため、自分の上限額を把握したうえで制度を活用することが重要です。
上限額を超えた分は単純に寄付となり、所得から控除されることはありません。
不動産売却の所得税をふるさと納税で節税できる仕組み
ふるさと納税は所得によって上限が変わるため、不動産を売却することによって譲渡所得が発生すれば、それだけ上限額が増えます。
ふるさと納税では、会社からもらう給与などの所得と、不動産売却による譲渡所得を合算して計算するためです。
たとえば給与所得が700万円で、不動産売却による譲渡所得が800万円あったケースでは、所得は合算して1500万円としてふるさと納税の上限が設定されます。
夫と専業主婦の家庭と仮定した場合、所得1500万円ならふるさと納税の上限は38万9000円です。 （2021年6月現在）
上限ギリギリまで寄付すれば、所得税と住民税を最大限控除されるため、税負担を減らせます。
ただし、控除を受けるためには確定申告による手続きが必要です。
◎ふるさと納税を活用する際の注意点
不動産売却でふるさと納税を活用するときには、以下の点に注意しましょう。
◎併用できない特例がある
ふるさと納税は、先にご紹介した3000万円の特別控除の特例との併用はできません。
3000万円の特別控除の特例では、譲渡所得を3000万円まで控除できます。
そのため特例の対象となるなら、基本的には3000万円の特別控除を活用したほうがお得です。
ふるさと納税は、マイホームに活用できる特別控除がないかをよく調べたうえで、該当するものがない、あるいは比較したらふるさと納税のほうが節税できるケースに限って活用するようにしましょう。
まずは、お気軽に何でもご相談ください！
八尾市不動産売却・買取・東大阪市不動産購入なら株式会社寿ハウジングまで・・・
ご相談・査定は無料です。
「無料売却査定」実施中！
所有している不動産の査定価格が気になる方は、株式会社寿ハウジングで無料売却査定を実施しています。
・とりあえず費用だけ知りたい
・他社の見積と比べてみたい
・売却の悩みを聞いてもらいたい
などなど、株式会社寿ハウジングで解決をサポートします！
下記リンクをクリックでお問い合わせページに飛びますので、必要情報を入力の上、お問い合わせください。
無料売却査定・相談はこちらから（ただいま成約多数につき、スピーディーに売却できます！）
☎TEL 0120-884-713
営業時間：9:00~19:00 定休日：水曜日
