東大阪市の相続する不動産を売却する流れと注意点とは？相続登記の必要性とあわせて説明
①死亡届と死体火葬許可書を提出する
亡くなった方（被相続人）の死亡届を7日以内に提出すると同時に、遺言書が残されていないか調べます。
遺言書が残されているかによって、手続きが変わってくるのでしっかり確認しましょう。
②相続財産目録を作成する
どのような相続財産があるのか調べて目録を作成します。
財産は預貯金などプラスのものだけではなく、ローンの残債や滞納している税金など、マイナスのものがないかも洗い出すことが重要です。
相続放棄・限定承認するなら3か月以内におこなう
調べた結果マイナスの遺産が多く相続放棄したい、あるいはどちらが多いか判断できないので限定承認したい場合は3か月以内におこないます。
③廃除者・欠格者を調査し法定相続人を確定する
被相続人が生まれてから死亡するまでの、すべての戸籍謄本や除籍謄本をさかのぼって、法定相続人を確定します。
遺言書があれば遺言書に従います。
④遺産分割協議を実施する
遺言書があれば遺言書に従いますが、なければ法定相続人全員で「誰が」「どの財産を」「どれだけ」相続するか、遺産分割協議を実施して決めていきます。
内容が決まったら、「遺産分割協議書」を作成して、相続人全員が署名捺印します。
⑤名義変更の手続きをおこなう
不動産については、被相続人から相続人への名義変更の手続きである「相続登記」が必要です。
⑥不動産会社に査定を依頼し媒介契約する
不動産会社に査定してもらい、売却を依頼する会社を決めて媒介契約します。
⑦売却活動をおこなう
不動産会社が手持ちの顧客リストやインターネットを介して売却活動をおこない、購入希望者を見つけます。
⑧売買契約を交わす
購入希望者が見つかれば、売買契約を交わします。
⑨代金決済・引き渡し・所有権移転登記をおこなう
代金を決済し、引き渡すと同時に所有権移転登記をおこないます。
これで相続不動産の売却は完了です。
売却を前提にするなら換価分割する
相続人が複数いて、相続する財産に不動産が含まれているときの分割方法には、以下の4種類があります。
1.現物分割
土地だけの場合には、相続人の人数と相続割合で土地を分割して相続可能です。
ただし土地が狭かったり相続人が多かったりした場合、分割すると土地が狭くなりすぎて使い道がなくなるため現実的ではないでしょう。
また建物が含まれている場合も、物理的に現物分割はできません。
2.代償分割
一部の相続人が不動産をそのまま相続して、ほかの相続人にはそのぶんの現金を支払う方法です。
どうしてもその不動産をそのまま残しておきたいといった事情がある場合に、検討される方法です。
3.換価分割
相続した不動産を売却して得た現金を、相続人で分割する方法です。
現物を分割するのは難しい不動産も、現金にしてしまえば簡単に分割できるようになります。
4.共有
複数の相続人の名義で不動産を登記し、共有名義で所有する方法です。
名義人が増えることでのちのちトラブルが予測されるため、基本的には避けるのが無難です。
これら4つの方法のなかでは、不動産の売却を前提にするなら、換価分割を選択するのがもっとも現実的です。
代償分割でまず1人が相続してから売却することも可能ですが、代償として払う多額な現金が必要になります。
またいったん共有名義にしてしまうと、あとで心変わりして売却に反対する人が出たときに面倒です。
共有名義の不動産は、名義人全員が賛成しなければ売却できないと決まっているためです。
そのため相続不動産を売却すると決めているなら、換価分割を選択するのが賢明です。
◎売却すると決めているなら早めに売る
売却すると決めているなら、早めに売ることも大切です。
不動産は所有している限り固定資産税が発生し、また適切に管理しなければ建物が劣化して価値が落ちてしまいます。
その間固定資産税を誰が支払うのか、また物件自体を誰が管理するのかでもめ事が発生しやすくなることも問題です。
◎相続後すぐに売却する場合でも相続登記が必要
売却までの流れで見たとおり、相続後すぐに売却する場合でも、いったん相続登記をしたうえで、さらに買主への移転登記が必要です。
そんな面倒なことをしないで、被相続人の名義のまま買主に移転登記をすれば登記手続きが1回で済む、と思ってしまいますができません。
まずは速やかに相続人への相続登記をおこないましょう。
1.不動産売却で相続登記が必要になる理由
相続した不動産の名義人を、被相続人から相続人へと変更することを相続登記といいますが、法務局はその目的を「権利状況を誰にでもわかるようにして、取引を円滑に進めるため」としています。
しかし実は、相続登記は義務化されておらず、登記しなくても罰せられることはありません。
「それなら面倒だから登記したくない」と思ってしまいますが、相続登記をしないとさまざまな問題が発生してしまいます。
一番大きな問題として、相続登記をしないでいると、その不動産を売却できません。
不動産は、登記簿上の所有者しか売ったり担保に入れてお金を借りたりできないと法律で定められているためです。そのため売却するつもりでいるなら、速やかに相続人を決め、相続登記をおこなうことが大切です。
2.相続登記は自分でもできる？
相続登記は、書類さえすべて集めれば自分でおこなうことも可能です。
必要な書類は、相続が遺言によるものなのか、それとも遺産分割や法定相続によるのかによって異なります。
集めた書類を法務局に申請すれば相続登記は完了します。
ただし、書類を集めるのは場合によってはかなり大変です。とくに相続人を洗い出すために、被相続人の過去の戸籍をさかのぼって出生から死亡まですべての戸籍謄本を集めるのは、移転が多いケースでは労力が必要です。
そのため、司法書士などの専門家に依頼する人も少なくありません。報酬は8万～12万円程度が相場なので、手間と時間を考えたうえで、場合によっては専門家に依頼することをおすすめします
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