情報収集しながら不動産会社に査定を依頼する
不動産を売却することを決めたら、物件がどれくらいの価格で売り出されているのか相場を確認します。
まずは机上査定（概要とデータのみでおこなう査定）でおおまかな傾向をつかんでから、訪問査定を依頼しましょう。
納得できる査定額を提示し、信頼できると感じた不動産会社を選びます。
不動産を売却してもらう不動産会社と媒介契約の種類を選ぶ
不動産会社を選んだら、媒介契約を結びます。
媒介契約には以下の3種類がありますが、熱心な売却活動を期待するなら専属専任や専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。
1.専属専任媒介契約
専属専任媒介契約では、依頼した宅建業者（不動産会社など）以外に売却を依頼することはできず、また紹介された売却先以外と売買契約を結ぶこともできません。
依頼を受けた宅建業者は、指定流通機構（レインズ）への5営業日以内の物件情報の登録と、1週間に1度の販売状況の報告が義務づけられています。
2.専任媒介契約
専任媒介契約では、依頼した宅建業者以外に売却を依頼することはできませんが、自分が見つけた相手などに売却することは可能です。
依頼を受けた宅建業者は、指定流通機構（レインズ）への7営業日以内の物件情報の登録と、2週間に1度の販売状況の報告が義務づけられています。
3.一般媒介契約
一般媒介契約では、複数の宅建業者に同時に売却を依頼できます。
依頼した宅建業者を通知する「明示型」と通知する必要がない「非明示型」があります。
一般媒介契約では、指定流通機構への登録や販売状況報告の義務がないため、販売状況が見えづらい点に注意が必要です。
◎媒介契約手続きの流れ
媒介契約をする不動産会社を決定して契約を結んだら、以下の流れで手続きをおこないます。
1. 「建物状況調査」を受けるか検討する
不動産を売却するときには、「建物状況調査」を受けるか選べます。
建物状況調査は、売主と購入希望者のどちらが受けても構いません。
ただし購入希望者に安心感を与えるために売主側が調査を受ける場合には、費用は売主が負担する必要があります。
調査を受けると決めた場合は、不動産会社に専門業者を紹介してもらいましょう。
2. 物件状況等報告書、設備表に記入する
物件状況報告書は、売却する不動産に関して知っていること（雨漏りやシロアリ被害の有無、給排水管の故障など）を買主に伝える書類です。
わかっていることをあらかじめ伝えておかないと、契約不適合責任を問われる可能性があるため隠さずすべて記入します。
設備表は対象不動産の設備に関して、有無や状況を買主に伝える書類です。
3. 販売活動を相談する
どのような販売活動を希望するのかを不動産会社に伝えて相談します。
「近所には知られたくない」といった事情があればあらかじめ伝えておきましょう。
4. 役所などでの調査に関する委任状を提出する
売却する不動産について、役所などで調べるときに必要となる委任状を作成する場合もあります。
◎不動産の売却の流れを説明しますと・・・
1.物件情報を公開して買主候補を探す
不動産を売却するときには、売却活動をおこなっていることを、不動産を探している人に知ってもらわなくては始まりません。
一般的には以下の順番で買主候補を探します。
担当者の手持ちリストから該当者を探す
媒介契約を結んだら、まずは不動産会社の担当者が持っている、「不動産を探している人リスト」にマッチする人がいないかを確認します。
「ちょうど同じぐらいの家を探していた」という人がいれば、契約までスムーズに進むことが期待できます。
2.広く情報を公開して買主候補を探す
該当する人がいなければ、不動産会社のホームページやポータルサイトに情報を掲載し、広く買主候補を探します。
同時に物件のエリア内にチラシを配る、新聞に折り込み広告を入れることもあります。
多くの人の目に触れるほど買主候補を見つけやすくなるため、熱心に売却活動をおこなってくれる不動産会社を選ぶことが重要です。
専属専任媒介契約や専任媒介契約なら、売却活動の報告が1～2週間に1回義務づけられています。
売却を依頼した不動産会社がどのような活動をしているのか、市場の反応も含めてしっかりチェックしましょう。
3.買主候補に物件を案内する
物件に興味がある人が見つかったら、物件へ案内して内見（ないけん）してもらいます。
内見時の印象は購入するかを判断する大切なポイントとなるため、きれいに片づけて買主候補を迎えることが大切です。
4.売却活動が進まなければ価格などを見直す
売却活動を開始したのになかなか内見希望者が現れない、あるいは内見しても購入に至らないようなら、売却活動を見直す必要があります。
チラシの内容を再検討する、配布エリアを広げるといった方法が考えられますが、効果があるのは価格の見直しです。
不動産会社の担当者と売却価格について再度話しあいましょう。
購入希望者と価格や引き渡し時期を交渉し契約書を交わす
購入希望者が現れたら、価格や引き渡し時期を交渉し、互いの妥協点が見つかったら売買契約書を交わして売却します。
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