まずは、相続した不動産を売却する一連の流れを押さえておきましょう。
1.遺言書の有無を確認する
相続が発生したら、まずは遺言書の有無を確認します。
家の中はもちろん、公正証書遺言が残されていないか、公証役場の遺言検索システムで調べましょう。
遺言書があるなら、その内容に従います。
2.相続財産目録を作成する
不動産を含む相続財産を洗い出し、目録を作成します。
現金や預貯金、不動産などプラスの資産だけではなく、住宅ローンやカードローンなどマイナスの資産も含めます。
不動産の価値を把握するには、不動産会社の査定を受けると良いでしょう。
3.法定相続人を確定する
遺言書がなかった場合、被相続人（亡くなった人）の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本を取り寄せ、相続人を確定します。
相続放棄や限定承認したい場合は、被相続人の死亡を知った日から3か月以内におこないます。
4.遺産分割協議をおこなう
法定相続人と相続財産が確定されたら遺産分割協議をおこない、遺産をどのように分け合うか話し合います。
不動産を売却する場合、遺産分割協議で相続人全員の合意が必要です。
遺産分割協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議については、次章でさらに詳しく解説します。
5.不動産の相続登記をおこなう
相続した不動産を売却する場合でも、買主に直接名義変更はできず、いったんは相続人への相続登記が必要です。
6.不動産会社に売却を相談・依頼する
不動産会社に売却を相談・依頼します。
買主が見つかったら、売買契約を結びます。
決済と不動産の所有権移転登記をおこなう
決済と同時に、不動産の名義を買主に移す所有権移転登記をおこないます。
7.遺産分割協議の内容に従い現金を分け合う
遺産分割協議の内容どおりに、現金を分け合います。
◎相続登記は代表者1名の名義にするのが無難
相続した不動産をそのまま売却する場合でも、被相続人（亡くなった人）から買主へ直接名義変更はできないため、いったんは相続人に相続登記が必要だと前述しました。
その際には、代表者を1人決めて、その人の名義に変更しておくのが無難です。
相続した不動産は、相続人全員の共有状態となっているため、遺産分割協議で取り決めた割合どおりに名義を割り当てても構いません。
ただし、その場合は売却時に売主が複数となってしまうことが問題です。
たとえば相続人が5人いた場合、売主も5人となり、売買契約書には全員の記名・押印が必要となります。
決済時にも全員の立ち会いを求められ、できなければ委任状を発行するなど手続きは煩雑になりがちです。
そのため換価分割に際しては、代表相続人に名義を寄せて手続きすると面倒を省けます。
遺産分割協議時に信頼できる人を代表者に選び、売却を進めるほうがスムーズです。
◎遺産分割協議書には換価分割であることを明記する
換価分割するために代表者1人に名義を寄せる場合には、換価分割であることを遺産分割協議書に明記しておくことが大切です。
名義を寄せた代表者が、得られた売却代金をほかの相続人に分配したときに、贈与とみなされるのを避けるためです。
たとえば売却で得られた3000万円を、代表者がほかの2人の相続人に1000万円ずつ分配した場合、その行為だけを見ると贈与したように見えてしまいます。
相続人同士では換価分割との認識であっても、それを証明できなければ、贈与税を課されても反論できません。
そうならないために、遺産分割協議書には不動産は換価分割することを明記しておくことが重要なのです。
◎固定資産税の支払い方法を決めておく
不動産を所有していると、毎年固定資産税が発生します。
万一不動産がなかなか売却できなかった場合には、固定資産税を支払う必要がありますが、その請求は名義人となった代表者に送付されます。
固定資産税に関しても、どのように精算するのか決めておき、遺産分割協議書に記載しておくとトラブルになりません。
固定資産税の支払いに要した費用は、不動産の売却代金から精算するようにしておくと良いでしょう。
◎最低売却価格を決めておく
換価分割するために相続した不動産を売却するときには、最低売却価格を決めておくことも大切なポイントです。
不動産売却においては、買主から値引きの相談があることが少なくありません。
代表者を決めていても、値引きの相談があるたびに相続人全員に連絡して合意を取りつけるのは手間と時間がかかります。
あらかじめ最低売却価格を全員で決めておき、そこまでの値下げ交渉は代表者が単独で判断できるとしておくと、取引をスムーズに進められます。
最低売却価格を割ったときだけ要相談としておけば、全員で相談する回数を最低限に抑えられるでしょう。
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