1.不動産会社を選ぶ
不動産売却は、不動産会社をとおしておこなうのが一般的です。
まずは物件がある地域で営業している不動産会社を調査し、売却を依頼する会社を選びます。
不動産会社と一口にいっても、賃貸を専門としている、土地の売却が得意など特徴はさまざまです。
ホームページや店頭に出ている物件情報から、得意分野を調べ、売却を検討している物件の売却に強い不動産会社を選びましょう。
2.売却の相談をする
不動産会社に相談するときには、以下の内容をまとめておくとスムーズです。
①売却の理由や目的（買い替え、転勤、資金化など）
②売却を完了したい時期（できるだけ早く、〇年〇月までになど）
③売却価格への要望
④売却方法（周囲に知られず売却したい、価格よりも時期を優先など）
親身に話を聞き疑問点に答えてくれたうえで、適切な提案をしてくれる担当者がいる会社なら安心です。
3.訪問査定を受ける
売却の意思が固まったら、実際に物件を見てもらって査定価格を決める訪問査定を受けます。
査定にはほかにも概要とデータをもとに簡易的に査定する机上（きじょう）査定もありますが、売却すると決めている場合ははじめから訪問査定を受けたほうが時間を短縮できます。
4.媒介契約を結ぶ
査定価格に納得したら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、以下の3種類があります。
◎専属専任媒介契約
◎専任媒介契約
◎一般媒介契約
媒介契約の選び方
媒介契約は、物件条件を考慮して選ぶのがおすすめです。
⑤売却活動を開始する
媒介契約を結んだ不動産会社は、物件情報を自社サイトや店頭に掲載する、ポスティングをおこなうなどして売却活動を始めます。
専任系の媒介契約を結んでいれば、定期的に販売状況の報告があるので、宣伝活動の内容や、問い合わせ状況を確認しましょう。
購入希望者が現れると、実際に物件を見てもらう内覧がおこなわれます。
内覧は、購入希望者の購入意欲を刺激し、購入意思を固めてもらうための大切なイベントです。
内覧者に好印象を残せるよう、部屋は整理整頓したうえできれいに掃除しておきましょう。
とくに水回りがきれいだと印象が良くなるため、水回りだけでもハウスクリーニングを検討するのもおすすめです。
場合によっては、気軽に物件を見てもらうオープンハウスやオープンルームをおこなうこともあります。
⑥買主と売買契約を結ぶ
買主が決まったら、売買契約を結びます。
売買契約書は、不動産会社からあらかじめ草案が出されるので、隅々まで内容を確認しておきます。
売買契約書には聞き慣れない不動産用語が使用されていますが、疑問を残さないよう、不明点は担当者に説明してもらうことが大切です。
売買契約の当日は、不動産会社の宅地建物取引士が買主に対して重要事項を説明したのちに、「売買契約書」「物件状況等報告書」「設備表」の読み合わせをおこないます。
内容に相違・問題がなければ署名押印し、その際5～20%程度の手付金を受け取ります。
この時点で、仲介手数料の半分を不動産会社に支払うのが一般的です。
⑦決済・引き渡しの準備をする
売却する不動産に住宅ローンが残っているときには、一括返済して抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消登記の手続き自体は決済と同時におこないますが、金融機関へはその3～4週間前に申し出が必要です。
⑧決済・引き渡し
決済日には、司法書士が登記手続きをおこなうのと同時に、残代金を受領して固定資産税を清算します。
不動産会社に仲介手数料の残りを支払い、物件の鍵や各種書類を引き継いだら、売却は完了です。
東大阪市の不動産売却の引渡し時期はどのようにして決めたらいい？
東大阪市の不動産の売却益とは？
不動産の売却益とは、どのような形で決まるのでしょうか？
◎売却益とは売却する際に生じた利益
売却益とは、不動産を売却した価格から、売却する際にかかった経費や税金の特別控除額を差し引いた差額部分の利益を指します。
住宅ローンの残債や次の住居の購入資金もあり、もともとお金を出して買ったものを売却したお金に利益という表現は、違和感を覚える方もいらっしゃるかと思います。
エリアの土地相場が上昇して、買った時よりも高く売却できたというケースもありますが、そう多くはないかもしれません。
売却益とは、実質的には税制上の表現だと言えるでしょう。
◎売却益には課税される
所得税のかかる所得は不動産所得のほかに、事業所得、利子所得、配当所得、給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得、一時所得、雑所得の10種類の所得があります。
不動産譲渡所得税は所得税の一部ではありますが、サラリーマンが受け取る給与所得や個人事業主の事業所得とは別に区分される分離課税となっています。
不動産の売却益には、所得税と住民税のほかに、2037年末までの特別復興所得税もあわせて課せられます。
しかしこれらの税金は必ず課税されるわけではなく、計算結果で売却益が0またはマイナスとなった場合、課税額は0円となります。
◎売却益が発生した場合は確定申告をおこなう
譲渡所得税を確定させるために、確定申告をおこないます。
計算結果が無税となる場合は確定申告は基本的に不要なのですが、その場合でも控除の特例を適用したい場合、あるいは売却で大きくマイナスが出た場合には、確定申告をおこないます。
会計事務所などに有料で依頼することもできますが、必要書類をそろえて税務署で記入のサポートを受け、ご自身で提出することもできます。
締切は売却した翌年の3月15日で、必要書類は税務署から入手するする申告用紙のほか、取得費や譲渡費用の領収書、売買契約書の写しなどです。
1.不動産売却で認められる経費
譲渡所得の経費は大きく分けて、売却する不動産の購入時にかかった「取得費」と、このたび不動産を売却するためにかかった「譲渡費用」があります。
取得費のうち建物の部分は、経年償却分を建物構造と築年数で定められた減価償却費を差し引いて計算します。
取得費や譲渡費用は、何でも計上できるわけではなく、かかったコストに含めて良いものと、含まれないものがあるため注意が必要です。
たとえば住宅ローンの残債は経費となりません。
2.不動産売却で適用される控除の特例
くわしくは後述しますが、譲渡所得への課税には控除の特例が適用され、譲渡所得から特定の金額が控除されたり、税率が下がったりすることで課税額が減免されます。
住まいとして利用されていた住居は、その売却後に次の住居を取得して移ることが必要であると考えられるためです。
また、相続して取得した実家などは文字通り相続の対象であり、相続後に空き家が放置されることを防ぐ必要もあります。
このような観点から、上記のような売却は、税金が安くなる特例が適用できるのです。
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