◎不動産の売買取引ができない理由
一般的に不動産の売買取引では物件の引渡し決済のときに司法書士が立ち会い、手続きが進められます。
立ち会った司法書士により売主と買主のそれぞれの意思が確認されますが、そのときに意思能力に問題ありと判断された場合、その取引は不成立になります。
なぜなら、不動産売買では大きなお金が動き、多くの法律の取り決めのもとでおこなわれ、きちんと理解して取引しないと大きなトラブルに発展することがあるからです。
◎認知症はさまざまな認知機能が低下する症状です。
不動産売買は複雑な法令への理解や、明確な意思表示が必要で、認知症の方では不動産売買ができないと法律で定められています。
◎意思表示とは
意思表示とは、契約の申込みや承諾、契約の取り消しや遺言まで、一定の法律行為をするための意思を示すことです。
親の不動産売却に当てはめると、売買契約することで親が不動産を「売りたい」という意思表示をし、物件の所有権の引渡しと引き換えに代金を受け取る権利を取得します。
この意思表示ができることを「意思能力」といい、認知症になると意思能力に疑問符がつき、不動産取引ができないのです。
◎委任状ではダメなの？
親に代わって委任状を持った子どもが不動産売却するならば問題はありませんが、「認知症」の親の代わりにはなれません。
認知症により意思能力が低下した親からの委任状は認められないからです。
委任状での売却は、正常な判断能力を持っている場合に限られてしまうことを覚えておきましょう。
1.勝手に売却されてしまう
親が認知症になったとき、介護の業者委託や老人ホームへ入所することもありますが、それには費用が必要です。
介護費用捻出のために親が所有している不動産を売却することは問題がないように思われます。
しかしながら、勝手に親の不動産を売却すると、親が認知症になる前に生前贈与していたり、遺言状で相続人を指定していたりする場合にトラブルに発展します。
親が認知症になったときに、親が所有している不動産を勝手に売却しない、または勝手に売却されないように、親族でしっかりとコミュニケーションをとっておきましょう。
2.親に物件の購入やリフォームさせる
認知症介護のために広い家や、バリアフリーのマンションなどへの住み替えを検討した場合も、親が認知症になると不動産の取引ができません。
家のバリアフリー対策のためのリフォーム契約についても、認知症になった親では契約できません。
これも多額の費用がかかるので、親の資産を勝手に利用しての物件の購入やリフォームはトラブルの原因になりえます。
また、認知症であることに付け込んで高額なリフォーム契約を親に結ばせる悪徳な業者がいる恐れもあります。
意思能力のない方がした契約は無効になるものの、知らぬ間に工事が完了して代金が支払われていたのでは遅いので、十分に気を付けなくてはなりません。
3.介護費用捻出のための不動産売却を認めてもらえない
親に資産があり資金的な問題がなければ良いのですが、そうでなければ介護費用を巡って誰がどうやって負担するのかはトラブルになりがちです。
親が所有する不動産を売却して介護費用に充てることはトラブルにならないと思ってしまいますが、親族の方針の違いにより意見が異なることもあります。
売却する場合は、親族の許可をとっておきましょう。
その場合、介護費用で使用したお金の領収書をとっておき、介護にいくらかかったのかを明確にしておくのも、のちのトラブルを防ぐために重要です。
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