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八尾市・東大阪市の空き家を売りたいなら更地にする?現状のまま?それぞれのメリット

カテゴリ:不動産コラム(売却・買取・購入)

八尾市・東大阪市の空き家を売りたいなら更地にする?現状のまま?それぞれのメリット






空き家を現状のまま売りたいなら古家付き土地として売却


劣化している空き家でも、売り方次第では広い購買層へアプローチすることが可能です。
購買層は、新築戸建を建てたい方への一戸建て用地として買ってもらうケースです。
その場合にはよく「古家つき」「上物つき」「現状有姿」などと書かれています。
というのも、木造戸建ては築20年を過ぎると不動産の価値がゼロに近づくとされ、実際に劣化が見られ補修費用が高くつきます。
日本では、一戸建ての木造が主流で、湿度が高く劣化しやすい気候によって劣化のスピードが早い傾向にあります。
くわえて、新築一戸建てへの憧れが強いために、古いものは解体して土地として利用する需要のほうが高いのです。



空き家付き土地を現状で売却するとこのようなメリットがあります。


1.空き家を解体しなくてよい


空き家を解体しなくても良いため、解体費用の出費や解体業者の手配、近隣への挨拶まわりなどがかかりません。


2.契約不適合責任を免責にできる


はじめから土地として利用する目的で購入するなら、建物に不具合があっても売主は責任を負わないと、双方の合意で決められます。
ちなみに、契約不適合責任とは引渡し後に契約書に記載のない不具合があれば売主が責任を負う不動産取引上の責任で、買主から売主への要求としては、売買代金の減額や補修、損害賠償や契約解除などがあります。
しかし、築20年以上の古い空き家ならどこか悪いところがあって当然ですから、不具合に責任を持たなくて良いのは売主にとっては助かります。


3.固定資産税が上がらない


空き家を解体すると土地の固定資産税は約4.2倍に跳ね上がりますので、税金を上げたくないなら解体しないことです。


4.幅広い顧客層を募れる


新築一戸建て用地の購入希望者以外にも、リフォームして住む中古一戸建として、または賃貸住宅の収益物件としても対応できるため、購入対象となる顧客層が幅広くなります。



空き家つき土地を現状で売却するとこのようなデメリットがあります。


1.売却が長期化する場合がある


空き家が手入れされていない場合、劣化して汚れていたり、草木が茂って見た目が悪いと、購入したい気持ちになりづらいため、売れるまで期間がかかることがあります。

2.売却金額が安くなる


買主は、解体費用や見えない不具合のことも考えて価格交渉をするため、相場よりも売値が安くなることはよくあります。


3.住宅ローンの条件が厳しい


住宅ローンを利用できることはメリットですが、一方で、借入期間が短かったり、融資額が低くなったり、条件が悪くなりがちなので注意が必要です。


3.建て替えできないことがある


もしも、売却査定で再建築不可もしくは特殊な許可や隣地の承諾が再建築の条件になると分かった場合には、現状を正確に把握して買主へ説明し、そのまま住居として再利用する方向で販売しましょう。


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