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八尾市・東大阪市の相続した不動産売却の注意点!名義変更や売却期限・媒介契約について

カテゴリ:不動産コラム(売却・買取・購入)

八尾市・東大阪市の相続した不動産売却の注意点!名義変更や売却期限・媒介契約について





相続した不動産を売却をする際の注意点ですが、不動産の名義が故人のままだと売却することができません。


売却前に不動産の名義を、必ず故人から相続人に変更しておく必要があります。


不動産の所有者が他界して相続が発生すると、不動産の名義は相続人に変わることになります。


つまり相続登記とは、所有権移転登記のことです。
ただし相続が発生したからといって、不動産の名義が故人から相続人へ自動で変わるというわけではありません。


不動産の名義を故人から相続人へ変更するためには、法務局に備え付けの登記簿データ変更の手続きを申請する必要があります。


この手続きは相続登記手続きと言われ、相続した不動産の所有権を法務局に登録することで第三者に示すことができます。


以前は相続登記の期限や義務化がなく、そのため所有者が亡くなってから何年も経過したあとで相続登記をおこなっていないがために不動産の売却ができないというトラブルがおこっていました。


ですが相続登記の義務化が決まり、2024年4月1日から義務化が開始されます。


したがって、これからは相続で不動産を取得したら、必ず相続登記をおこなわなければならないと理解しておくと良いでしょう。


不動産の売却だけではく、賃貸物件として貸したりする場合でも続登記が必要になります。
なお相続登記は必要書類の収集物や作成物が多く、煩雑で手間がかかるため、司法書士に依頼するのがおすすめです。


相続した共有名義の不動産売却に関する注意点


相続人が複数いて不動産を共有名義で相続した場合、不動産売却には注意点があります。
それは共有名義の不動産売却には、共有者全員が売却に同意することが必要だということです。
共有者全員の同意を取り付けるうえでの、注意点もあります。
それは売却の同意だけでなく、売却する価格にも共有者全員の同意を得なければならないことです。
売却の同意を得ることができても、売却価格については金額次第で得られる利益が変わるので、金額の同意を得ることのほうが難航する可能性もあります。
共有者に売却価格の同意を取り付けるためのポイントは、最初から最低売却価格を全員で決めておき、それ未満なら売らないとしておくことです。
最低売却価格について全員の同意を得ていれば、値引き交渉の際も検討しやすくなります。
最低売却価格を決める際の注意点は、自分たちだけで決めないことです。
自分たちだけで決めてしまうと、どうしても自己都合が優先されやすくなるからです。
そのため、仲介を依頼する不動産会社とよく相談しながら決めるのがおすすめです。


相続した不動産売却の注意点として、3年以内が売却期限の目安になるということです。


3年以内が相続した不動産売却の期限になる理由として、利用できる2つの特例の適用期限がおおむね3年だからです。
相続した不動産売却で利用できる2つの特例は、「相続税の取得費加算の特例」と「相続した空き家の3000万円特別控除」です。


「相続税の取得費加算の特例」の適用期限は、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却(相続開始日の翌日から3年10か月以内)です。


一方、「相続した空き家の3000万円特別控除」の適用期限は、相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが適用期限となります。
このように2つの特例の適用期限には、おおむね3年ですがズレがあります。


ですが相続した不動産の名義変更には時間がかかるため、期限ギリギリに動きだしても間に合いません。
そのため相続した不動産売却の注意点として、3年以内が売却期限の目安になると理解しておくほうが良いということです。



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山田 崇

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