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八尾市・東大阪市のマンション売却で確定申告が必要なケースや計算方法

カテゴリ:不動産コラム(売却・買取・購入)

八尾市・東大阪市のマンション売却で確定申告が必要なケースや計算方法




確定申告とは、毎年1月1日から12月31日に得た所得の総額を計算し、その所得に課税される所得税額を確定して税務署に申告する手続きのことです。
会社勤めをしていて給与所得しかない方であれば、基本的には会社側が税額の確定と納税の手続きを年末調整の際におこなうためご自身で確定申告する必要はありません。
しかし、マンション売却をして利益を得た場合は、ご自身で「譲渡所得税」の確定申告が必要です。
また、損益が出た場合は基本的に確定申告の必要はありませんが、確定申告することで税額控除や還付金が受けられる可能性があります。
つまり、マンション売却をしたら利益の有無に関係なく確定申告をしたほうが良いと考えておきましょう。
ここでは、マンション売却で利益が出た場合と損益が出た場合、それぞれのケースについて解説します。

マンション売却で利益が出た場合

マンションを売却して利益が出た場合は、確定申告が義務付けられています。
不動産を売却して得た利益を譲渡所得と呼び、譲渡所得に対して譲渡所得税が課されるからです。
譲渡所得税にはいろいろな特例や控除や用意されているため、適用されれば結果的に税額がゼロになることもあります。
しかし、そもそも特例や控除を利用するには確定申告が必要な仕組みになっているので注意しましょう。
マンション売却で利益を得た場合に適用できる主な特例は下記のとおりです。


1:3,000万円の特別控除の特例


いくつかの要件を満たしていれば、自宅を売却した際に譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例です。


2:10年超所有家減税率の特例


所有期間が10年を超える自宅を売却した際に、税率が軽減される特例です。
通常の「長期譲渡所得」よりも、低い税率が適用されます。
なお、3000万円の特別控除の特例と併用が可能です。


3:特定居住用財産の買い換え特例


自宅を売却して新たな自宅を購入した場合、一定の要件を満たしていれば譲渡所得に対する課税を繰り延べられる特例です。
あくまで課税が繰り延べられるだけであり、減税されるわけではないので注意しましょう。

マンション売却で損失が出た場合

マンションを売却して損失が出た場合は、課税対象となる譲渡所得が存在しないため、基本的に確定申告は必要ありません。
しかし、損失が出た場合も確定申告することで特例控除が利用できます。
主な特例控除は下記のとおりです。


1:買い換えによる譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例


マンション売却で出た損失を、給与所得や事業所得といった別の所得と損益通算できる特例です。
たとえば給与所得500万円の方がマンション売却で1000万円の損失が出た場合、損益通算すると所得が「-500万」となるため所得税を少なくできます。
また、1年で控除しきれなかった場合は売却の翌年以後3年以内は繰り越しが可能です。


2:特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例


こちらは売却する自宅の住宅ローン残債が売却価格を上回る場合に利用できる特例です。
なお、住宅ローンの残債から売却価格を差し引いた金額が、損益通算の限度額となります。



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