不動産の売却は、必ずしも利益が出るとは限りません。
売却価格が購入時の費用よりも低く、結果的に損失が発生する場合もあります。
不動産の売却で発生した損失は「譲渡損失」と呼びます。
たとえば、何年も前に購入した家を売却する際に、売却価格が購入時に支払った金額よりも低くなっていた場合、この低下した分が譲渡損失です。
譲渡損失の計算方法
では具体的に、譲渡損失はどのように計算するのでしょうか。
まず、売却価格から、取得費と譲渡費用を差し引きます。
取得費とは、不動産取得時に支払った購入代金や、仲介手数料、不動産取得税などです。
物件に建物がある場合は、所有期間中に減価償却した金額に応じて、取得費が減額されます。
正確な取得費を覚えていない場合は、売却価格の5％を概算取得費とすることができます。
一方、譲渡費用とは、不動産を売却する際に発生する費用のことです。
仲介手数料、印紙税、土地を売却するために建物を壊す必要がある場合は解体費用、賃貸物件であれば退去にかかる費用などが含まれます。
売却価格から取得費と譲渡費の合計を差し引いた金額がプラスであれば「譲渡所得」になり、確定申告が必要です。
反対にマイナスであれば「譲渡損失」となり、確定申告は任意になります。
税金の軽減措置
基本的に、譲渡損失の場合は確定申告をする必要はありません。
しかし、先述のとおり、税制上の特例を利用して税金の軽減措置を受けたい場合は、確定申告をおこなう必要があります。
不動産売却で発生した損益は申告分離課税となり、そのほかの所得と分けて申告しますが、譲渡損失の特例が適用された場合はそのほかの所得と損益通算できます。
損益通算とは、所得の計算上生じた損失を、一定の順序に従って、ほかの所得から控除することです。
損益通算によって不動産売却で発生した損失を給与所得や事業所得などと相殺することができ、所得にかかる所得税・住民税を軽減できるのです。
前章でも述べたとおり、不動産売却で譲渡損失が発生した場合、税制上の特例によりそのほかの所得にかかる税金を軽減することが可能です。
譲渡損失は、給与や事業所得など、ほかの所得と合算して同じ課税年度内に計上することができます。
この合算により、課税所得の合計が効果的に減少するため、税負担が軽減されます。
また、譲渡損失の額が損益通算で控除しきれないほど大きい額の場合は、翌年以降最長3年間に渡り繰越控除が可能です。
譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例は、マイホームを売却した場合と買換えた場合の2種類あります。
マイホームを売却した場合・・・
所有期間は、売却した年の1月1日を基準に数えます。
たとえば、購入したのが2018年6月1日だった場合、2023年7月に売却したとしても1月1日時点では4年7か月となるため、ご注意ください。
特例が適用されると、売却価格で賄えなかった住宅ローン残高と譲渡損失額のうち、少ない方の金額をほかの所得から控除することが可能です。
ただし、合計所得金額が3,000万円以上の年については、特例は適用されません。
合計所得金額とは、事業所得や給与所得など、その年に申告する所得の合計額のことです。
マイホームを買い換えた場合・・・
なお、売却する物件は敷地面積500㎡までの譲渡損失のみが対象となるので、気をつけましょう。
マイホームの買換えにともなって住宅ローン減税制度を利用する場合は、特例とあわせて申告可能です。
ただし、前述同様に、特例を受ける年の合計所得金額が3,000万円以上の場合は、その年について特例は適用外となります。
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