八尾市・東大阪市の二世帯住宅の売却は不動産買取がおすすめ？売却しにくい理由
二世帯住宅とは、通常、両親と子の二世帯が1つの屋根の下で暮らすための住宅です。
二世帯住宅には3種類あり、それぞれ共有スペースと独立したスペースがバランスよく配置され、異なるライフスタイルのニーズに応えています。
売却するための最適なアプローチを決定するためには、二世帯住宅の魅力を理解し、自分の二世帯住宅がどの種類に該当するのか確認することが大切です。
この章では、二世帯住宅の種類や特徴を解説します。
◎完全分離型
完全分離型とは、各世帯が完全に独立した居住空間を持つタイプの二世帯住宅です。
完全分離型には、各階が独立した住まいとして機能する上下分離型と、長屋のように壁で仕切られた横並び型があります。
居住空間が完全に分離しているため、電気、水道、ガスなどのライフラインは、各世帯に個別に接続され、請求される点も特徴的です。
このため、売却する際は、双方のプライバシーが守られ、使用料金などのトラブルを最小限に抑えることができる点をメリットとしてアピールできます。
建築基準法上は、長屋や共同住宅に該当し、他人同士の別世帯がそれぞれ居住することも可能です。
二世帯住宅としてだけでなく、賃貸物件として売却する方法もあります。
◎一部共有型
一部共有型とは、共有スペースとプライベートスペースが混在しているタイプの二世帯住宅です。
たとえば、玄関やキッチン、バスルームなどは共有するが、寝室やトイレなどは各世帯の専用スペースを確保する住宅などが挙げられます。
一部共有型は、プライバシーを確保しつつも適度にコミュニケーションを取りたい家庭に向いています。
完全分離型と比較すると、建築コストや水道光熱費を抑えられるメリットがある一方で、共有スペースの使用時間などをめぐってトラブルになりやすい点がデメリットです。
◎完全同居型
完全同居型とは、寝室以外を共有する、共同生活タイプの二世帯住宅です。
家事や育児、介護など、助け合いながら生活できる点が特徴的で、間取りも一般的な住宅とほぼ変わりません。
ただし、一般的な住宅よりは面積が広い傾向にあります。
ほかの種類の二世帯住宅と比較すると建築コストが抑えられるメリットがある一方で、二世帯間のプライバシーが確保されにくい点がデメリットです。
二世帯住宅が売れにくい理由は、主に以下の4点です。
1.需要が低い
第一の理由は、潜在的な購入者が比較的少ないという点です。
二世帯住宅は、親子で暮らしたいなど、特定のライフスタイルに合わせた構造のため、すべての方にアピールできるわけではありません。
たとえば「両親に育児を手伝ってもらいたい」や「両親が高齢のため心配」など、親世帯と子世帯がプライベートを確保しつつも一つの住宅に住むことを希望する家族にとって、二世帯住宅は有益です。
しかし、すべての家族がそのような条件や希望を持っているわけではないため、需要が低い傾向にあり、一般的に売れにくいのです。
2.売り出し価格の高さ
二世帯住宅は、一般的な一戸建て住宅に比べて面積が広く、完全分離型の場合はキッチンやバスルームが2つあるなど設備が充実しているため、売り出し価格が高くなる傾向にあります。
そのため、安い価格で中古住宅を求める購入者のニーズに合わず、売却が成立しづらいです。
3.売却理由がネガティブなことが多い
二世帯住宅は、親の死や家族の離婚などの理由で売却するケースが多いです。
ネガティブな理由による売却は、新たな人生の一歩を踏み出そうとしている買主に対して、心理的に抵抗を与えます。
とくに、売却理由に心理的瑕疵がある場合は、買主の購入意欲を低下させます。
心理的瑕疵とは、不動産取引において、買主に心理的な抵抗が生じる恐れのある事柄のことです。
たとえば、物件内で自殺や他殺、事故死や孤独死などがあった場合は心理的瑕疵として買主に告知する必要があります。
物件のネガティブな情報を隠して売買すると、損害賠償請求や契約解除につながることもあるため、ご注意ください。
4.間取りが希望と合わない
二世帯住宅は3種類あるため、購入層の希望する間取りのニーズに合わなくて売却が困難になるケースもあります。
たとえば、完全分離型を希望する買主に完全同居型の二世帯住宅は条件が合わず、リフォームするにしても費用がかかります。
とくに、完全同居型は、生活音や共有スペースの使用などについてトラブルになるケースがあるため、買主からは忌避されやすいです。
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