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自宅不動産を売却するなら一般媒介・専属専任媒介契約の違いは何か

カテゴリ:不動産コラム(売却)

自宅不動産を売却するなら一般媒介・専任媒介契約の違いは何か






自宅のマンションなどの不動産を売却する際に不動産仲介業者に頼んで不動産の売却を依頼します。

売主と仲介不動産業者の間で結びます。この契約が媒介契約です。

「媒介契約の種類って、どこかで聞いたような気がするけどよくわからないし…」「どんな契約の形を選べば、結局のところ一番いいの?」という方のために、媒介契約の種類、それぞれのメリットデメリット、そして、おすすめの媒介契約の形についてご紹介していきます。

媒介契約の種類


不動産を売却する際に、不動産仲介業者と締結する媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約があります。それぞれの特長とメリット、デメリットについてみてみましょう。

専属専任媒介


「専属専任媒介」とは、1つの不動産仲介業者とガッツリと契約を結ぶ形です。専属専任媒介契約を結んで家やマンションの売却を依頼した場合、その契約を結んだ不動産仲介業者を通してしか、家やマンションを売却することができません。

他の不動産業者を通して買い手を見つけたり、知人などを介して自分自身で買い手を見つけたりすることはできません。もし、そのような買い手と売買契約を結ぶのであれば、必ず専属専任媒介契約を結んだ仲介業者を通さなければいけません。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任売却を結んだ仲介業者は、自社で買い手を見つけ出さなければ売却依頼を受けた家やマンションの売買を成立させることができません。売買が成立しなければ、当然、仲介手数料が入りませんので、専属専任契約を受けた仲介業者は、何とか買い手を見つけようと活発な売却活動を行うことが多いようです。

また、そのような販売活動を保障するために、専属専任媒介契約を結んだ仲介業者は、契約を結んだ日から5日以内にレインズ(不動産流通機構)に売却を依頼された家やマンションの情報を登録しなければならず、さらに、1週間に1回以上、売却を依頼した売主へ販売活動の報告が義務付けられています。

これらの結果、専属専任媒介契約を結んだ場合、販売活動が活発に行われ、比較的すぐに買い手が見つかりやすい、というメリットがあると言えるでしょう。

専属専任媒介契約のデメリット

家やマンションの売却を依頼した売主は、専属専任媒介契約を結んだ1社の仲介業者しか頼りにすることができません。ですから、もし、その仲介業者が販売活動を怠った場合、なかなか買い手が見つからず、売却活動が大きく滞ってしまう恐れがあります。

特に、売買が成立しても仲介手数料の額が少ない安い物件の場合、あからさまに売却活動の手を抜く仲介業者もあるようです。専属専任媒介契約を結ぶ場合は、他の媒介契約を結ぶ場合よりも、その仲介業者が信頼できるかどうかをしっかりと見極める必要があると言えるでしょう。

専任媒介契約


専任媒介契約の内容は、専属専任媒介契約とよく似ています。家やマンションの売却を専任媒介契約で依頼した売主は、専属専任媒介契約と同じように、その契約を結んだ不動産仲介業者を通してしか売却することができず、他の仲介業者に売却を依頼することはできません。

しかし、専属専任媒介契約と違う点があります。それは、自分自身で買主を見つけた場合に限り、専任媒介契約を結んだ仲介業者を通さなくても売買契約を結ぶことができる点です。つまり、専任媒介契約の場合は、知人などを通じて自分で買主を探し出してきた場合に限り、専任媒介契約を結んだ業者を通さなくても売却することができるのです。


専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約とほとんど同じ内容でありながら、売主が自分自身で買主を見つけてくることもできるという、専属専任媒介契約よりも縛りが少ないことが、専任媒介契約のメリットになります。

売主の縛りが少ない分、仲介業者に義務付けられた売却活動の縛りも緩くなります。専任媒介契約の場合、レインズへの物件の登録義務は、契約を結んでから7日以内となっています。また、売主への売却活動報告義務も、2週間に1度となります。

専属専任媒介契約よりも縛りが少ないとはいえ、売主が自分自身で買主を見つけてくることは少ないため、専任媒介契約で売却依頼を受けた仲介業者は、買主を見つけるために活発な販売活動を行うことが期待できると言えるでしょう。


専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のデメリットも、専属専任媒介契約と同じように、売却を依頼した仲介業者の怠慢が、販売活動にすぐに響いてしまうということです。売主の信頼に応えようとせずに販売活動を怠る仲介業者と専任媒介契約を結んでしまうと、なかなか買い手が見つからない…という事態に陥ってしまう危険性があります。ですから、専任媒介契約を結ぶ場合も専属専任媒介契約と同じように、業者選びをしっかりとしなくてはいけません。

一般媒介契約


一般媒介契約とは、専属専任媒介契約や専任媒介契約と違い、複数の仲介業者に売却の仲介を依頼することができます。もちろん、自分自身で見つけてきた買い手と、一般媒介契約を結んだ仲介業者を通さずに売買契約を結ぶこともできます。

ちなみに、一般媒介契約には、明示型(どの仲介会社と契約を結んだのかを知らせるもの)と非明示型(仲介業者に他の業者との契約を知らせないもの)があります。どちらも契約内容は変わりません。

一般媒介契約のメリット

複数の仲介業者に売却を依頼することができるので、売却活動をしながら担当者の質や売り出し価格の設定など、仲介業者間の比較をすることができます。

また、依頼した仲介業者それぞれがきちんと販売活動を行ってくれた場合、広告の範囲などが広くなり、さまざまな場所から買主を見つけ出すことが可能になることもあります。

一般媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約や専任媒介契約と違い、レインズへの登録義務や売主への報告義務がありません。そのため、おざなりな販売活動をしていても、売主が気づきにくい、というデメリットがあります。

また、複数の仲介業者に同時に依頼していることがわかると、がんばって買い手を見つけたとしても、他の業者に契約を取られてしまうかもしれない…となり、担当者のモチベーションが下がってしまうことも。当然、販売活動にも力が入らず、結果として、買い手がなかなか見つからない、という事態に陥る場合もあります。

どの媒介契約を選べばいいの?

媒介契約の種類について、それぞれに特徴があることを理解していただけたかと思います。そこで気になるのが、いざ売却を依頼するとなった場合、どの媒介契約を選べばよいのか?ということですよね。

おすすめは「専任媒介契約」


専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約、それぞれ一長一短がありますので「これが絶対に良い!」とは言えませんが、どれか一つを選ぶとするならば、おすすめは「専任媒介契約」です。

よく、一般媒介契約だと複数の仲介業者に売却を依頼できるので、買い手が早く見つかるのでは、と思われがちです。しかし、専属専任媒介契約や専任媒介契約と比べて、複数の仲介業者に売却を依頼する一般媒介契約だと、自社で買い手を見つけよう、という担当者のモチベーションが低くなってしまいます。

また、一般媒介契約だと、レインズへの登録義務や売却状況の報告義務がないことから、どうしても販売活動が消極的になってしまうことが多いようです。

担当者のモチベーションを上げ、より積極的な売却活動をしてもらうためにも、一般媒介契約ではなく専任媒介契約(場合によっては、専属専任媒介契約)を仲介業者と結ばれることをおすすめします。




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山田 崇

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