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売買契約を解除したらどうなるか?

カテゴリ:不動産コラム(売却・買取・購入)





解約をするときは必ず書面でやり取りをしましょう!


自分の都合で解約となるときは、特約が適用される場合であっても解約時に解約合意書などの書面を必ず締結することが必要です。そもそも不動産の売買契約は、売主買主双方が納得して契約するものです。そのため、解約についても一方的に違約金を支払うから契約を解除できるというものではありません。

例えば口頭だけで解約を伝えたもののどこかで伝達ミスがあり、一方は解約となったつもりでいても相手方は契約が継続していると認識しているということもあり得ます。こうした場合、たとえ特約が付いていたとしても適用されるか否かについて争いが発生し、最悪違約金を支払わなければならなくなるなどの問題が起きてしまいます。

不動産の売買契約では、解約となる場合、後日問題が残らないように必ず書面で合意解約するようにしましょう。

 

不動産の売買契約では、原則としては契約後すぐでも自己都合による解約では違約金というペナルティが発生することになります。住宅ローンの利用や自宅の買い替えなど特約が必要な場合には、相手と相談して特約を付けてもらうようにしましょう。







自己都合で解約する場合はペナルティがある



不動産の売買は高額な取引となるため、違約金としての損害賠償の予定額を契約時にあらかじめ定めることになっています。一般的には物件の売買金額の10~20%が違約金の額とされます。そして実際の損害額が大きい・小さいは関係なく、定めた違約金の額を契約に反した側が支払うことになっています。


例えば物件の売買金額が5,000万円だった場合に違約金10%(つまり500万円)となっていれば、実際の損害額が100万円でも1,000万円でも、違約した側が500万円を支払うことで違約に関する請求関係は完了することになります。

 

また、違約金の支払いについて契約時に支払った手付金の扱いも定めており、売主は受け取った手付金を買主に返還してさらに違約金を支払い、買主は違約金から支払った手付金分を差し引いて支払います。


例えば先の例で違約金の額が500万円のとき、支払った手付金が200万円だった場合は、売主が支払う際は計700万円(手付金200万円+違約金500万円)を買主に支払い、逆に買主が支払う際は手付金が戻らず計300万円(違約金500万円-手付金200万円)を売主に支払うことになります。

 

さて、契約違反にはさまざまなケースがありますが、契約後、自分の都合で解約する場合には最後まで契約を履行できないことになりますので、違約となり違約金が発生します。売主が自然災害などやむを得ない理由以外の自己都合で物件を売れなくなった場合や買主が同様に資金を用意できないなど、自己都合で買えなくなった場合はすべて契約違反となります。

 

ただし不動産の売買契約では、契約後一定期間内であれば手付金を放棄することで契約を解約できるという手付解除(解除)と呼ばれるものを定めるのが一般的です。

通常、契約日から1週間~1か月程度の期間を手付解除期限と定めて、その期間内であれば自己都合で解約する場合であっても、手付金相当額を相手に支払うことで契約を解除することができます。


手付解除を行う場合、買主は支払った手付金の返還を求めず解除でき、売主の場合は受け取った手付金を買主に返還し、さらに同額を買主に支払って(俗にいう「売主の手付倍返し」)解除することになります。



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山田崇

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