八尾市と東大阪市不動産物件の分譲マンションの『管理組合』とは？

カテゴリ：不動産コラム（売却・買取・購入） 2024-04-01

分譲マンションの『管理組合』とはどういう業務なのか？

そもそも「管理組合」とは何か、みなさんご存じでしょうか？　管理組合は、マンション所有者全員で構成されたマンション管理を行う団体です。区分所有法によって、分譲マンションでは管理組合の設立が義務付けられています。つまり、分譲マンションを購入すると、新築・中古に限らず自動的に管理組合の組合員になります。ただし、新築と違って中古の場合は、既存の管理組合があり、それぞれ独自のやり方や習慣が存在します。そのため、あらかじめどのような運用をしているのかを知っておくことが大切になってきます。

管理組合の役割とは？

同じ建物の中にいくつもの世帯が入っている分譲マンションは、いわば1つの町です。とすると管理組合は、分譲マンション所有者で構成される町内会のようなものといえます。ただし町内会と違うのは、管理組合は区分所有法によって設立が義務付けられている団体だということです。マンション所有者であれば「入りたくない」ということは認められません。マンション所有者全員で、1つの町（＝マンション）の維持管理を行っていきます。管理組合の役割についての細かい部分は、管理組合で定めている管理規約によって様々ですが、国土交通省より標準管理規約が公表されています。

第32条に管理組合の業務内容が記されていますので、参考までにその一部ご紹介します。

・管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
・組合管理部分の修繕
・長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
・建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
・適正化法第103条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
・共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
・修繕積立金の運用
など
マンションの維持管理というと主に清掃をイメージされる方が多くいらっしゃいますが、実際は上記のように多岐にわたります。専門的な業務もあり、なかなか住民のみなさんだけで管理組合を運営することは難しいかもしれません。そこで取り入れられているのが、管理会社に委託するという運営方法です。

実際の運営方法

１．マンション所有者で構成された管理組合ですべて運営する
２．清掃や会計など、一部の業務を専門会社に委託する
３．管理組合の業務のほとんどを管理会社に委託する

だいたい上記の3パターンに分類されます。最近の分譲マンションは建設会社のグループ会社・提携会社に管理会社があるケースが多いため、3に該当する物件が増えている傾向にあります。管理会社に委託すれば、前述した管理組合の業務の多くを管理会社が行ってくれるため、管理組合の労力は大幅に軽減できるでしょう。しかしその反面、管理組合（マンション所有者）がマンション運営の状態を把握しづらいリスクも生じます。分譲マンションの運営は、あくまで管理組合が主体であるということを覚えておいてください。より良い住環境を維持するためには、管理組合が管理会社の業務を知ろうと努力することが大切です。あまりにも投げっぱなしにすると、管理会社もだんだんと手を抜いてしまい、なおざりな管理をすることがあるからです。中古マンションの購入を検討する際は、どういった運営体制をとっている管理組合なのかを確認すると、居住した後の暮らし方がイメージしやすくなるでしょう。

管理がしっかりしていると、どんなメリットがあるの？

同じ築年数のマンションであれば、管理会社に委託している・していないに関わらず、管理がしっかりした物件の方が安心・快適に暮らせることでしょう。では、具体的に管理の良し悪しが住み心地にどのように影響するのでしょうか。
ここでは、管理が良いことのメリット・悪いことのデメリットについて解説していきます。

管理が良いことのメリット・悪いことのデメリット

メリット

・清掃が行き届いているので共有部分などがいつも綺麗に保たれている

・修繕計画が立てられていて修繕積立金が十分にある

・消防訓練などが定期的に行われている

・運営がしっかりしているので防犯体制に安心感がある

・住民のマナーが良い

など

デメリット

・修繕積立金が十分になく、大規模修繕などが行えない

・住民のマナーが悪く共有部分などが汚い状態である

・汚い状態のままだと買い手が付きにくく、新しい住民が入ってこない

・管理会社に任せっぱなしで管理の質が悪くなっていることに気づけない

など

築年数が経ってくると、どうしても建物のいたる所が傷んできます。健全な管理が行われているマンションでは修繕積立金が十分にあるケースが多く、管理会社にいる専門家からアドバイスをもらうなどして、大規模修繕もスムーズに進めることができるでしょう。一方、管理がしっかりしていないマンションの場合は、修繕積立金の運用がきちんとされていない可能性が高く、大規模修繕が行えないケースもあるようです。適切な修繕がほどこされているマンションとそうでないマンションは、建物の状態に差が生まれます。同じ築年数の中古マンションでも、「本当に同じ築年数なのか？」と疑問に思うほど建物の印象が違うことがあります。