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不動産の査定の仕方を知っておこう!

カテゴリ:不動産コラム(売却・買取・購入)







不動産の査定とは?



不動産を売却するときには、まず不動産会社に依頼して物件がいくらで売れるかを査定してもらうことになる。ここでは査定がどのように行われるかを見ていこう。

不動産価格はどのように査定されるのか

対象物件や目的によって査定方法が異なる

不動産価格の査定にはいくつかの方法があるが、代表的なものを以下に挙げる。

    • 取引事例比較法

査定する不動産と条件が似ている物件の成約事例を探し、売買された時期や立地条件の違い、物件の個別性などを比較して価格を査定する方法。

    • 原価法

建物について現時点で新築した場合の価格から、築年に応じた減価修正を行って価格を求める方法。

    • 収益還元法

賃貸用不動産などが将来生み出すと期待される収益から価格を割り出す方法。1年間の収益を利回り(還元利回り)で割る「直接還元法」と、一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法」がある。

個人の住宅売却では取引事例比較法や原価法を用いる

項目ごとに点数をつけて評点の合計を計算する

個人が所有する住宅を売却する場合は取引事例比較法や原価法によって査定されるのが一般的だ。ここでは取引事例比較法について少し詳しく解説しよう。

取引事例比較法ではまず、査定する物件と似たような条件の成約事例を探すことからスタートする。最寄駅からの距離や、広さ・間取り、築年数などが似た物件をピックアップするのだ。

次に、査定する物件(査定物件)と比較する物件(事例物件)それぞれについて、項目ごとに点数をつけて合計の評点を計算する。項目とは交通の便や立地条件、住戸位置(マンションの場合)などだ。






不動産会社によって査定価格が異なるのにはワケがある

比較する物件の選び方で価格が変わる

上記のような査定価格の算出方法は、不動産流通推進センターという公益財団法人が「価格査定マニュアル」で定めており、これを利用する不動産会社が多い。大手不動産会社は独自のマニュアルを作成することもあるが、その場合もこの価格査定マニュアルに準拠しているケースがほとんどだ。

価格査定マニュアルはパソコンのソフトに組み込まれており、不動産会社が査定条件を入力すると自動で計算される。このように書くと、あたかもどこの不動産会社が査定しても結果が変わらないかのように思えるかもしれないが、実際には不動産会社によって査定額は異なります。


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