譲渡所得を算出するためには、住宅の売却額から“取得費”と“譲渡費用”を差し引く必要があります（一定の要件を満たしている場合は、さらに特別控除額が差し引かれることになります）。
- 取得費とは
住宅・土地の購入の際にかかった費用（手数料を含む）、建築費用、住宅設備や改良にかかった費用などを合計したものです。住宅の場合にのみ、購入代金や建築費用から“減価償却費相当額”が差し引かれることになります。
減価償却とは、購入代金を一気に計上するのではなく、購入物を利用する期間で配分して計上するという考え方のことをいいます。
- 譲渡費用とは
不動産売却を行ううえで直接かかった費用全てを指します。例えば、不動産売却において支払った仲介手数料、売主である自身が負担した印紙税などです。
これらを合計し、住宅の売却額から差し引いた金額が“課税譲渡所得金額”です。この課税譲渡所得金額に税率をかけることで、譲渡費用が算出されます。なお、かける税率は住宅を所有していた期間により異なり、長期の場合は15％、短期の場合は30％となります。
不動産売却を利用した際は、この方法で算出された譲渡所得を支払うことになります。
概算取得費を用いれば、取得費不明の場合も安心
不動産売却を行ったのはいいものの、譲渡所得の確定申告に必要な取得費が分からないというケースは少なくありません。例えば、住宅を購入してから長い年月が経っているという方もいるはずです。それが、先祖、両親、と代々受け継がれてきた住宅を売却するとなれば尚更です。
こうした取得費不明の際には、住宅を売却したことで得たお金の5％相当が取得費ということになります。住宅が3,000万円で売れたのであれば150万円、2,000万円で売れたのであれば100万円が取得費ということです。これを、“概算取得費”といいます。
ちなみにこれは、取得費不明でなくても適用されるケースもあります。そのケースが、“住宅の売却額の5％相当”と“実際の取得費（つまり住宅・土地の購入の際にかかった費用）”を比較した際、後者の金額が下回っていた場合です。そのため、取得費不明の場合もそうでない場合も、概算取得費について一度考える必要があるといえます。
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