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市街化調整区域と規制緩和

カテゴリ:不動産コラム(売却・買取・購入)

市街化調整区域と規制緩和









建物の建築が原則として禁止される市街化調整区域。この区域に戸建住宅などの不動産を所有し、売却されようとする方の中には周辺の市街化区域の物件と比べ、思うような価格査定がされず、本当に売却できるのかさえも不安に感じられる方もいらっしゃるのではないでしょうか。ここでは、その市街化調整区域内であっても例外的に建築が可能となるケース、規制緩和についてのお話をします。




市街化調整区域での建築は「許可」が必要



市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、無秩序な市街化を防止し、計画的に市街化を図るため、都市計画区域を区分して線引きされた区域の内、市街化を抑制するとされた区域のことをいいます。


この線引きは、地域によってばらつきはありますが、昭和45年頃よりされています。

市街化調整区域内で開発許可及び建築許可を受けようとする場合、都市計画法第34条各号に規定する市街化調整区域の立地基準に該当するものでなければなりません。

市街化調整区域の立地基準(概要)には以下のようなものがあります。


第1号:市街化調整区域内に住んでいる方の日常生活に必要な店舗、公益上必要な建物


第2号~第10号:省略


第11号:条例にて定められた「市街化区域と一体的となった生活圏」を構成し、50以上の建築物が連なっている地域内で行う開発行為


第12号:開発する周辺の市街化を促進する恐れがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難・不適当と認められる開発行為


第13号:市街化調整区域となる前から土地を所有し、市街化調整区域となった日から6ヶ月以内に届けを出した場合において、自己の住宅又は自己の業務用の建物として建築するための開発行為


第14号:開発する周辺の市街化を促進する恐れがなく、発審査会の承認を受けた開発行為


このような条件に違反せず、クリアできれば、市街化調整区域でも建築は可能になります。


既存宅地制度は廃止されたが…



市街化調整区域の建築について少しでも調べたことのある方は、以前、「既存宅地制度」という制度があったということをご存知かと思います。
平成13年5月18日以前は、市街化調整区域内であっても一定の条件を満たす土地であれば、建築許可を受けないで建築をすることが広く認められるという制度が存在しました。


具体的には、既存宅地の制度とは次の条件のすべてを満たす宅地については、建築許可を受けなくとも、建築物の新築・改築・用途変更を一定の範囲内で認めていたのです。


1)市街化区域に隣接している地域内の土地であること


2)おおむね50戸以上の建築物が立ち並んでいる地域内の土地であること


3)市街化調整区域に編入された際にすでに宅地であったこと


4)3)について知事の確認を受けたこと


しかし、平成13年5月18日に都市計画法が改正・施行されたことにより、こうした既存宅地の制度は、5年間の経過措置を経て消滅しました。


ところで、上の段落の都市計画法第34条11号~14号と、廃止された既存宅地制度の適用条件1)~4)を見比べてみて下さい。


「それほど大差がなく、一体、何が違うのか?」と思われるのでないでしょうか? その答えは、現行の制度では「許可」が必要になるということです。


都市計画法による「既存宅地」の制度は廃止されましたが、この制度の代替救済措置として、それぞれの自治体による独自の基準を設け、実質的な規制緩和策を講じている場合があります。注意点としては、「自治体の基準に合致していても必ず許可がとれる訳ではない」という点です。制度として一般的に禁止されていることを、特定人に解除するという行政上の行為であるため、条件を満たしていても必ず許可が下りる訳ではありません。


市街化調整区域だからといって諦めるのは早い!?



以上のように、市街化調整区域内の物件でも、いろいろな条件をクリアできれば建築が可能な場合があることがお分かり頂けたかと思います。


しかしこの件については、非常に法令が複雑で、地方自治体の条例などによる地域色も反映されるため、一般の方では判断が難しいことが多いのが現状です。

ですので、土地の売買を進める前に行政手続きのプロフェッショナルである行政書士などの協力を得て、どうすれば建築が可能となるのか調査をする必要があります。

市街化調整区域内の物件だからと諦めるのではなく、一度専門家に相談をしてみることをおすすめいたします。




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山田崇

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